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Indirekte Immobilienanlagen Schweiz - Q2 2019

Im 1. Halbjahr 2019 hat der Markt für indirekte Immobilienanlagen eine der besten Performances in seiner Geschichte erzielt. Immobilienfonds verzeichneten einen Anstieg von 12,96% gemessen am SWIIT-Index, während Immobiliengesellschaften gemessen am REAL-Index um 13,91% zulegen konnten.

Markt Review

Der Anstieg erfolgte im 2. Quartal und wurde durch die Spekulation über Zinssenkungen seitens der Zentral­banken, die Erwartungen an eine Wiederaufnahme des chinesischen Wachstums und die absehbare Lösung der chinesisch-amerikanischen Differenzen bei der Handelsbeziehung getrieben. Die erneuten politischen Konflikte im Mai führten jedoch zu einem starken Anstieg der Volatilität. Investoren wurden durch die Ankündigung getestet, dass die USA die Zölle auf US-Importe aus China weiter erhöhen werden.

«Das Safe Haven Game ist zurück mit den bekannten Folgen für den Schweizer Franken, die Bundes­anleihen, aber auch für den Immobiliensektor.»

Dabei profitierten vor allem die in den internationalen Indizes enthaltenen grossen Immobiliengesellschaften. PSP Swiss Property steht an der Spitze der am stärksten profitierenden Gesellschaften. Dennoch reichten diese Zuflüsse zunächst nicht aus, um den Druck des Emissionsmarktes auf die Immobilienfonds-Kurse zu kompensieren. Folglich war die Kursentwicklung im 2. Quartal sehr dynamisch. Insgesamt belief sich der Markt für Kapitalerhöhungen und Kotierungen auf fast CHF 2,3 Mia., davon allein CHF 1,2 Mia. für die Kotierung des Swiss Life REF Swiss Property Fonds im Juni. Auch die Emissionen der kotierten Fonds Immo Helvetic (CHF 36 Mio.) und Procimmo Swiss Commercial Funds (CHF 75 Mio.) führten kurzfristig zu kleinen Kursrückschlägen. Die anderen Kapitalerhöhungen betrafen nicht kotierte Fonds und Stiftungen.

Im Juni kamen die Zentralbanken den Märkten zu Hilfe. Angesichts schwächerer Konjunkturdaten, Risiken für die Konjunkturaussichten und nach wie vor niedriger Inflation haben die Federal Reserve (Fed) und die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Bereitschaft bekundet, bei einer weiteren Verschlechterung der Situation gegebenenfalls zu intervenieren. Die schlechten Wirtschaftsnachrichten waren daher gute Nachrichten für die Märkte. Risikovermögen wie Aktien und Kredite haben wieder an Wert gewonnen, ebenso traditionelle Safe Haven-Vermögen wie Staatsanleihen in entwickelten Märkten, Gold, Yen und natürlich der indirekte Schweizer Immobilienmarkt. Auch die Fonds, die zwischen Mitte April und Mitte Juni fast 3,7% konsolidiert hatten, legten in den letzten zehn Semestertagen um mehr als 5% zu.

PM Review

Nach einem durch Kursabschläge gekennzeichneten Herbst 2018 war das 1. Quartal 2019 von einer überdurchschnittlichen Erholung der Kurse gekennzeichnet, welche in ein durch erhöhte Volatilität gekennzeichnetes 2. Quartal 2019 führten. Wir begannen das Jahr mit einer tiefen Liquiditätsquote und setzten Liquidität aus Dividendenzahlungen mehrheitlich für die Partizipation an Kapitalerhöhungen ein (Procimmo 56, Immo Helvetic, Procimmo Swiss Commercial). Zudem profitierten wir von der Kotierung des Swiss Life REF Swiss Properties Fund, welche zu Kursabschlägen im gesamten Immobilienfonds-Segment führte und gute Kaufgelegenheiten bot. Unsere Zukäufe erfolgten in erster Linie in mittleren und kleinen Fonds und Gesellschaften. Im Anschluss an diese Transaktion waren wir nahezu vollinvestiert. Die insgesamt etwas defensivere Positionierung, auch in das nicht kotierte Anlagesegment, führte zu einer Unterperformance im 1. Halbjahr 2019, wobei die Titelselektion allein einen positiven Performance­beitrag leistete.

Ausblick

Die Sommerperiode sieht wie üblich etwas ruhiger aus. Das Handelsvolumen erreichte mit der Kotierung des Swiss Life REF Swiss Properties Funds mit CHF 30 Mio. das 5- bis 6-fache der durchschnittlichen Liquidität, ein Rekordniveau.

In den letzten vier Monaten des Jahres wird es voraussichtlich bis zu fünf Kotierungen geben, die sowohl im Fonds- als auch im Gesellschaftssegment gelistet werden. Insgesamt können diese Kotier­ungen ein Anlagevolumen von CHF 2 Mia. erreichen. Darüber hinaus haben wir ein Potenzial von mehr als CHF 2.1 Mia. an Kapitalerhöhungen für den gesamten indirekten Schweizer Immobilienmarkt identifiziert.

Seit Mitte Dezember 2018 ist das Prämienniveau deutlich über den langjährigen Durchschnitt gestiegen. Das derzeitige Prämienniveau von 27,7% für Fonds ist in Bezug auf das Zinsniveau von Bundesobligationen bei −0,53% durchaus gerechtfertigt. Kurzfristig besteht noch Kurspotenzial, aber das Risiko einer mittelfristigen Konsolidierung steigt. Die Spanne der Dividendenrendite von Immobilienfonds zu den 10-jährigen Bundesobligationen bleibt mit über 3% historisch hoch. Damit werden zukünftige Konsolidierungs­phasen wieder attraktive Einstiegspunkte in die Anlageklasse bieten.

Exkurs

Versicherer als neue Player im Markt für Schweizer Immobilienfonds

Aufgrund eines stagnierenden oder gar rückläufigen Lebensversicherungs­geschäfts, einer entsprechend hohen Kapitalquote bei rückläufigen Prämien­einnahmen, suchen die Schweizer Lebensversicherer ihre Einkommenseinbussen durch neue Einkommensströme zu kompensieren. Dabei soll auch das Anlagerisiko auf der Versicherungsbilanz reduziert werden.

«Ein substantieller Anteil dieser Bilanzvermögen ist in Schweizer Immobilienanlagen angelegt. Mit einem Verkauf in eigens dafür lancierte Kollektivanlagen für Drittkunden erfüllen sich diese Versicherungen gleich zwei Ziele auf einmal: Die Versicherungsbilanz wird gekürzt und gleichzeitig das Kommissionsgeschäft hochgefahren.»

Das Management dieser neu lancierten Immobilienkollektivanlagen übernimmt das bereits vorhandene Team in der Vermögensverwaltung des Versicherers.

Damit dürfen gegenüber neu gegründeten Manage­mentgesellschaften für Immobilienanlagen positive Skaleneffekte und entsprechend günstigere Verwaltungskosten auch für die Anleger erwartet werden. Tatsächlich weisen die zuletzt lancierten Immobilienfonds von Versicherern, so von Baloise und Zurich, kompetitive Fondsbetriebsaufwandsquoten von weniger als 0.8% aus. Sie sind damit zwar nur durchschnittlich im Gruppenvergleich, aber günstiger als die in den letzten Jahren neu auf den Markt getretenen Managementgesellschaften.

Der Ausbau des Kommissionsgeschäfts, namentlich im Segment Immobilienfonds, ist denn auch ein strategisches Wachstumsziel all dieser Versicherer. So will Swisslife die Vermögensverwaltung für Dritte in den nächsten drei Jahren um etwa die Hälfte steigern, von heute CHF 66 Mia. verwaltetem Vermögen auf CHF 100 Mia. bis 2021.

Welchen Nutzen hat diese Entwicklung für Investoren in Schweizer Immobilienfonds?

Im weiteren Wettbewerb um Kundengelder werden die Banken als heute dominante Anbieter dieser Fondsanlagen, wie auch die Spezialisten, die Profilierung ihrer Produkte schärfen müssen um letztlich mit ihrer Leistung überzeugen zu können. Das Verkaufsargument, mit einem Fonds eine Überschussrendite gegenüber den festverzinslichen Bundesanleihen erwirtschaften zu können, wird allein nicht mehr ausreichen, um ein Produkt erfolgreich positionieren zu können.

Die von den Versicherern zu ihren Kollektivanlagen für Dritte ausgelagerten Immobilien weisen mehrheitlich städtische Lagen aus, in einem für institutionelle Anleger fungiblen Bereich von ca. CHF 10 bis 60 Mio. und dies in weitgehend gutem Zustand. Dies spricht für günstige zukünftige Unterhalts- und Erneuerungskosten. Diese Anlagen bieten eine entsprechend hohe Visibilität im weiteren Ertragsaufkommen und lassen, zumindest gemessen an der Lagequalität, eine robuste Wertentwicklung erwarten.

Weiter geniessen die Versicherer bei institutionellen Anlegern eine hohe Glaubwürdigkeit in ihrem Anlagegeschäft. Diese muss nun aber mit der Erweiterung des Anlegerkreises neu verdient werden; Transparenz in der Geschäftsführung und eine realistische Guidance zu Nettoertrag und Investitionsbedarf werden hier die Glaubwürdigkeit für deren Kommissionsgeschäft bestimmend sein. Wie auch die bestehenden Anbieter von Immobilienkollektivanlagen werden auch die Versicherer bei weiteren Lancierungen von Produkten die Profile nochmals schärfen müssen. Während «schweizweit Core» mittlerweile von zahlreichen Versicherern wie Swiss Life, Baloise und Zurich ausreichend bedient worden ist, bietet der Markt noch Potenzial für fokussierte Strategien, sei es nach Regionen oder nach Art der Wertschöpfung. Mit dieser Erweiterung des Anlageuniversums werden die Anleger ihr Investitionsprofil noch besser abdecken können. Gleichzeitig wird bei steigender Vielfalt von Anlagen der Aufwand für Auswahl und Monitoring weiter zunehmen.

 

Nicolas Di Maggio
Johannes Schwab
Ruedi Göldi

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