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Internationale Immobilienmärkte

Die Steuerreform in den USA hatte im ersten Halbjahr die gewünschten Auswirkungen. Die Personen- und Unternehmenssteuern wurden gesenkt, Offshore-Kapital wurde zurückgeholt, und die Staats­ausgaben blieben in der Nähe des Rekordhochs.

USA

Die Steuerreform in den USA hatte im ersten Halbjahr die gewünschten Auswirkungen. Die Personen- und Unternehmenssteuern wurden gesenkt, Offshore-Kapital wurde zurückgeholt, und die Staats­ausgaben blieben in der Nähe des Rekordhochs. Dies hat sich auch auf gewerbliche Immobilien positiv ausgewirkt. Die Wirtschaft trat in ihr neuntes Jahr des Aufschwungs ein. Dies ist der drittlängste in der Geschichte. Wir gehen davon aus, dass sich der Aufschwung fortsetzen wird, da wir keine Blasen sehen, die Unternehmensgewinne gut sind, die Haushaltsbilanzen gesund bleiben und die wichtigsten Indikatoren weiterhin positiv sind. Die Fundamentaldaten von Immobilien sind gut. So blieb der Leerstand in den meisten Branchen auf dem niedrigsten Stand seit 16 Jahren. Da die Mieten im Durchschnitt noch immer 10% unter den Marktmieten liegen, erwarten wir eine Fortsetzung dieses Trends. Die Zinsentwicklung verfolgen wir weiterhin sehr aufmerksam. Ein weiterer Anstieg von rund 0.5% kann aufgefangen werden; ein höherer Anstieg könnte sich negativ auf die Preise auswirken.

«In den USA schneidet der Industriesektor dank des starken Wachstums im E-Commerce und eines robusten Industriesektors weiterhin am besten ab.»

Der Anstieg der Nachfrage nach neuen Flächen schwächt sich jedoch ab und das Angebot steigt. Daher wird die Marktauswahl an Bedeutung gewinnen. Das Einkommenswachstum erreichte seinen höchsten Stand seit 36 Jahren. Das steigende Neuangebot in einigen Märkten wird den Anstieg der Belegungsquoten und das Mietwachstum dämpfen. Märkte mit hohen Eintrittsbarrieren und wenig verfügbarem Land werden sich auch weiterhin besser entwickeln. Der Sektor für Mehrfamilienhäuser blieb gesund, obwohl ausgewählte Märkte von der jüngsten Angebotswelle betroffen waren, insbesondere New York und San Francisco. Das Neuangebot kommt allerdings von seinen Höchstständen zurück, was die Mieten und die Auslastung in diesem Sektor stützen wird. Vor allem diejenigen Eigentümer, die ihre Leistungen für die Mieter verbessern, weisen eine höhere Mieterzufriedenheit und damit auch höhere Bindungsraten auf.  Die Steuerreform wird sich positiv auswirken, da die Anreize für Wohneigentum verringert werden. Lediglich der Bürosektor verzeichnet einen leichten Anstieg des Leerstandes. Die stärkere Fokussierung auf die Flächeneffizienz begrenzt die neue Nachfrage und lässt die Leerstände steigen. Nur wenige Märkte, und zwar überwiegend diejenigen, die auf Technologie spezialisiert sind, verzeichnen eine anhaltend hohe Nachfrage und weiter sinkende Leerstände.  

Trotz gesunder Konsumausgaben werden die Fundamentaldaten der Detailhandelsimmobilien in den USA weiterhin durch das rasante Wachstum im E-Commerce und Verschiebungen bei den Verbraucherpräferenzen beeinflusst. Schliessungen grosser Kaufhäuser wie Sears und JC Penney sowie von «Big Box»-Händlern (Toys R Us) zeigen, dass der Markt nach wie vor schwierig ist. Teilbereiche wie B-Malls und Power Centers werden auch künftig hinter den in der Nähe der Konsumenten liegenden Einkaufszentren mit einem Schwerpunkt auf Lebensmitteln zurückbleiben. Wir gehen weiter davon aus, dass der Detailhandel einige Jahre lang underperformen wird. Wie die breitere US-Wirtschaft befinden sich auch die US-Immobilienmärkte in den letzten Phasen des aktuellen Zyklus, wobei jedoch kein Ende absehbar ist. Das Tempo der Verbesserung an den US-Märkten verlangsamt sich generell, aber die Fundamentaldaten bleiben stark. Im Grossen und Ganzen entspricht das Wachstum der Immobiliennachfrage einem vergleichbaren Neuangebot, sodass die Belegungsquoten weitgehend unverändert bleiben.


Europa

Das BIP-Wachstum wird in diesem Jahr voraussichtlich leicht unter den 2.5% von 2017 liegen. Dies war das höchste Wachstum seit 2007. Die Arbeitslosenquote in der Eurozone sank Ende Mai weiter auf 8.4% – die niedrigste Quote seit Dezember 2008.  Allerdings wird dies nicht sofort in höheren Zinssätzen zum Ausdruck kommen. Der schwache Infla­tionsdruck wirkt sich auf die Zinsentscheidung der EZB aus. Sie wird Geduld haben und einen erneuten Preisanstieg abwarten. Die Fundamentals im Immobiliensektor reagieren auf dieses wirtschaftliche Umfeld nach wie vor positiv.

Die Fundamentaldaten für Immobilien in Europa bleiben gut. So ist das Mietwachstum in den einzelnen Sektoren gesund, da das Neuangebot mässig ist und die Nachfrage dank der starken Schaffung von Arbeitsplätzen steigt. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend dieses Jahr fortsetzen wird.  

«Die politische Unsicherheit bleibt bestehen: So könnten die Diskussionen über den Brexit länger dauern als bisher erwartet und die Situation in Italien ist unklar.»

Im ersten Quartal dieses Jahres legte der Büroflächenumsatz zu, wodurch der Leerstand auf ein 15-Jahres-Tief zurückging und das Mietwachstum um knapp über 5% stieg. Dieses Wachstum stammt vor allem von Technologieunternehmen und Anbietern von flexiblen Arbeitsflächen, die Städte wie Madrid, Berlin, Mailand und Brüssel bevorzugen. Diese Städte werden auch in den nächsten Jahren ein starkes Mietwachstum aufweisen.

Die Logistikbranche ist in den letzten beiden Jahrzehnten vor allem durch den Aufschwung des E-Commerce gewachsen. Unterstützt wurde diese Entwicklung aber auch durch ein stärkeres Wirtschaftswachstum. Auch in Europa kommt es nun zu einem Mietwachstum, wobei wir von einer Fortsetzung dieses Trends ausgehen. Dies wird auch durch enorme Infrastrukturinvestitionen unterstützt, die zur besseren Anbindung von Häfen und Flughäfen geplant sind. Das höchste Wachstum wird in den nordischen Ländern erzielt, dicht gefolgt von Südeuropa und Benelux. Andere Märkte wie Polen und einige Teilmärkte in Deutschland und den Benelux-Ländern könnten eine Zunahme spekulativer Entwicklungen verzeichnen.

Das geringste Wachstum verzeichnete der Detailhandel. Dank wenig neuer Entwicklungen blieben die Fundamentaldaten jedoch stabil. Der stärkste Teilsektor war hier die Haupteinkaufsstrasse, und zwar dank der steigenden Zahl von Touristen, die der wichtigste Treiber der Detailhandelsmieten sind. Die erstklassigen Einkaufszentren blieben stabil, doch die Nebenzentren sehen sich starkem Gegenwind ausgesetzt. Der Leerstand in diesem Teilbereich nimmt weiter zu und wirkt sich negativ auf die Mieten und somit auf den Wert der Immobilie aus.

Für das Jahr 2018 erwarten wir angesichts der Suche nach Renditen im Niedrigzinsumfeld, verbesserter Nachfrage-Fundamentals und der Spread-Immobilienrenditen gegenüber risikolosen Zinsen einen weiterhin grossen Investitionsappetit auf europäische Immobilien.

«Für die Zukunft erwarten wir einen Anstieg der Renditen von Staatsanleihen, die aber im historischen Kontext gesehen niedrig bleiben, was darauf hindeutet, dass die Immobilienrenditen stabil bleiben oder nur leicht steigen und ebenfalls ziemlich niedrig liegen.»

 

Asien-Pazifik

Das erste Halbjahr dieses Jahres war aus geopolitischen Gründen sehr ereignisreich. Die Spannungen im Handel zwischen den USA und China und das historische Treffen zwischen Trump und Kim Jong Un in Singapur dominierten die Schlagzeilen. Die wirtschaftlichen Bedingungen haben sich durch ein starkes weltweites Wachstum, eine robuste Binnennachfrage und steuerliche Impulse weiter verbessert.

Wie auch in den anderen Regionen führten starke Unternehmensgewinne zu einer steigenden Nach-frage nach Büroflächen, was den Leerstand in Verbindung mit einem geringen Neuangebot in ganz Asien weiter reduzierte. Die höchste Nachfrage kommt von Technologieunternehmen und Anbietern von Co-Working-Flächen. Die Büromärkte in Asien entwickelten sich seit der globalen Finanzkrise sehr unterschiedlich. In australischen Städten wie Sydney und Melbourne stiegen die Mieten aufgrund der starken Nachfrage und des begrenzten Angebots über den bisherigen Höchststand. Dieser Trend wird sich noch einige Jahre fortsetzen. Die Mieten auf anderen Märkten wie etwa Perth, Brisbane und Singapur liegen immer noch 30 bis 50% unter ihren bisherigen Höchstständen. Die japanischen Büromärkte tasten sich an ihre bisherigen Höchststände heran.

«Dank des begrenzten Neuangebots und der anhaltend guten Nachfrage erwarten wir in den meisten asiatischen Märkten steigende Mieten.»

Der Detailhandel ist nicht so einseitig ausgerichtet. So gibt es deutliche Unterschiede zwischen sich unterdurchschnittlich entwickelnden Märkten wie Hongkong und Singapur, wo ein schwacher Binnenkonsum und gedämpfte Touristenausgaben Druck auf die Detailhändler ausüben. In wichtigen Städten in Australien, Japan, Südkorea und China hingegen ist ein moderates Mietwachstum zu verzeichnen, das sowohl von inländischen als auch von touristischen Ausgaben gestützt wird. Wir gehen davon aus, dass sich diese Trends fortsetzen werden. Wir bevorzugen weiterhin nicht diskretionäre Einkaufszentren mit den Schwerpunkten Lebensmittel, Apotheke, Food und Getränke in Verbindung mit Dienstleistungen.

Auch in Asien ist die Industrie/Logistik der stärkste Sektor. Trotz einer leichten Abschwächung in China ist die Nachfrage nach erstklassigen Logistikflächen weiterhin gut; sie wird angetrieben vom E-Commerce und von Drittanbietern in der Logistik. Mit dem Start von Amazon in Singapur und Australien im vergangenen Jahr und der Expansion von Alibaba ausserhalb Chinas zieht der E-Commerce rasch an. Hierdurch entsteht ein erhöhter Bedarf an Logistikflächen in der Region. Wir sehen jedoch eine Belebung (spekulativer) Entwicklungen, da die Renditen für diese Art von Immobilien immer noch attraktiver sind als für die anderen Sektoren.

«Asien-Pazifik wird auch weiterhin die Region mit dem höchsten Wachstum sein.»

Aufgrund der relativ höheren Rendite könnte es in Australien zu anhaltenden Kapitalzuflüssen kommen, wodurch die Cap Rates 2018 leicht sinken könnten. Das kurzfristige Mietwachstum dürfte die Bewertungen weiter steigen lassen, da sich die Fundamentaldaten des Marktes in Sydney und Melbourne weiter verbessern (Büroleerstand von nur 5.2% bzw. 4.2%). In Singapur erwarten wir eine Bodenbildung der Märkte. Bei den Sektoren sind die Gesamtrenditen für den Industriesektor am attraktivsten, wobei Märkte wie Australien, Singapur und Südkorea relativ gesehen attraktiv erscheinen.

Fazit

Innerhalb der Stiftung erhöhen wir die Gewichtung in Asien leicht auf Kosten der USA. In Asien wird ein stärkeres Wachstum erwartet. Wir sehen Australien weiterhin positiv und sind auch für Märkte wie Singapur positiver gestimmt. Hingegen sind die USA seit der globalen Finanzkrise stark gewachsen und werden künftig ein geringeres Wachstum verzeichnen. Da die Abwärtsbewegung der Renditen in vielen Märkten höchstwahrscheinlich vorbei ist, konzentrieren wir uns nach wie vor auf Fonds, die in liquiden Märkten in qualitativ hochstehende Anlagen mit stabilen Erträgen investieren.

Frederik De Block, Portfolio Manager

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