Autor: , Junior Portfoliomanager SFP AST Swiss Real Estate |

Risikomanagement Direct Real Estate

Durch ein tief bleibendes Zinsumfeld sowie dem anhaltenden Nachfrageüberhang bleiben die Immobilienpreise auf hohem Niveau. In diesem Marktumfeld die richtigen Investments zu tätigen stellt eine grosse Herausforderung dar. Das Risikomanagement nimmt in diesem Kontext eine zentrale Rolle ein.

Grundsätzlich sind alle Investments immer mit gewis­sen Risiken verbunden. Investoren setzen sich zum Ziel, eine maximale Rendite zu erreichen, denn in der Regel steht bei jeder Investition der monetäre Erfolg im Vordergrund. Bei Immobilien sind dies der positive Cashflow aus den Mietzinszahlungen und der Wertzu­wachs, die zusammen den Gesamterfolg bilden. Die Rendite kann aber nicht einseitig beliebig maximiert werden, da dies zu einem überproportionalen Anstieg des damit verbundenen Risikos führen würde. Bei einer Investition darf also nicht nur die Rendite einzi­ges Ziel sein. Es wird daher zwischen drei klassischen Zielen unterschieden, die zusammen das magische Dreieck der Investorenziele bilden.

Diese drei Ziele sind stark miteinander vernetzt, da sich nie alle drei Ziele unabhängig voneinander reali­sieren lassen. Sie bilden die Grundlage aller Investiti­onen resp. deren Prüfung. Als vierte Dimension wird in der Mitte der Faktor Zeit abgebildet, da bei Investitionen immer auch die Anlagehorizonte berücksichtigt werden müssen.

Nach dem Investitionsentscheid gilt es die eingegangen Risiken laufend zu kontrollieren. Dieser Prozess ist im Asset Management der SFP Group fest veran­kert. Das operative Risikomanagement ist ein kontinuierlicher Prozess, der sich in die drei Grundschritte Identifikation, Messung und Steuerung der Risiken unterteilen lässt. Risikomanagement bedeutet dabei nicht die Eliminierung, sondern die Optimierung des eingegangenen Risikos.

Risikoidentifikation

Der erste Schritt ist die Risikoidentifikation. Ein wich­tiger Aspekt dabei ist deren strategischer Bezug, der systematisch aufzeigen soll, welche Risiken die Erreichung der massgeblichen strategischen Ziele gefährden. So hat es etwa für die börsennotierten Immobili­enfonds der Swiss Finance & Property Group einen hohen strategischen Stellenwert, eine nachhaltig attraktive Dividende unter Berücksichtigung einer ausbalancierten Liquidität auszuschütten. Die Risikoidentifikation ist die wichtigste Phase im Risikomanagementprozess, da nur ein erkanntes Risiko analysiert und gesteuert werden kann. Für die Erkennung der möglichen Risiken sind diese in einem Katalog zusammengetragen und klassifiziert in volkswirtschaftliche, branchenspezifische und standortspezifische Risiken sowie in Objekt­ und Umweltrisiken.

Risikoquantifizierung

Sind die Risiken identifiziert, werden sie im Rahmen der Risikoquantifizierung auf ihre Eintrittswahrschein­lichkeit und ihre quantitativen Auswirkungen hin bewertet. Dabei gilt es die Wechselwirkungen zwi­schen den einzelnen Risiken und deren finanziellen Auswirkungen zu berücksichtigen. Eine isolierte Betrachtung einzelner Risiken ist dabei wenig aussagefähig, da deren Relevanz sich oft erst im Gesamt­kontext bewerten lässt. Zu unterscheiden ist zudem die Wirkungsdauer von Risiken. Diese Wirkungen können einmalig oder langanhaltend sein. Anschliessend gilt es die Risiken zu aggregieren und die Gesamtrisikoposition der Liegenschaft sowie die relative Bedeutung der Einzelrisiken zu bestimmen.

Risikosteuerung

Bei der Risikosteuerung wird zwischen zwei Hauptbe­reichen unterschieden:

  • ƒBewusstes Eingehen von Risiken zur Erzielung einer höheren Rendite und deren geplante Steuerung im Rahmen eines Risikomanagements sowie
  • ƒein Nichteingehen von Risiken durch Vermeidung oder deren Absicherung und Übertragung auf an­ dere Risikoträger.

Entscheidend dafür, welche Strategie gewählt wird, ist dabei die jeweilige Risikohöhe gemäss nachstehender Abbildung.

Während bei der Risikovermeidung auf die Übernahme von Risiken ganz verzichtet wird, also entspre­chende Investitionen gar nicht getätigt werden, wird bei der Risikominderung die Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken herabgesenkt (ursachenbezogene Strategien), oder es werden zumindest die Auswirkun­gen eingeschränkt (wirkungsbezogene Strategien). Bei der Risikoüberwälzung werden Risiken an Dritte weitergegeben, z.B. durch Abschluss entsprechender Versicherungen. Die verbleibenden Risiken fallen unter die Risikoselbsttragung, bei der sich der Investor bewusst dafür entscheidet, gewisse eingegangene Risiken selbst zu tragen.

Schlüsselrisiken Wohnungswirtschaft

In Bezug auf die Wohnungswirtschaft wurden aus dem Risikokatalog sechs Schlüsselrisiken identifiziert.

 

Risiko

 

Risikobeschreibung

 

Risikoursache

 

Absatzrisiko

 

Risiken der Wiedervermietung/Verkauf

 

Kein Markt vorhanden

 

Ertragsrisiko

 

Risiken aus der Verminderung des wirtschaftlichen Erfolgs

 

Leerstand, schlechte Bonität der Mieter,
zu geringe Mieten

 

Leerstandsrisiko

 

Risiken des Leerstandes, kurz- bis mittelfristige Folgen

 

Hohe Fluktuation, Nachfragerückgang,
grosse Bautätigkeit

 

Portfoliorisiko

 

Risiken aus der Struktur des Immobilienbestandes

 

Keine Diversifikation,
schlechter Zustand der Immobilien

 

Renditerisiko

 

Nichterreichen von Renditevorgaben

 

Ertragsschmälerungen, Kostensteigerungen,
hohe zusätzliche Investitionen

 

Vermietungsrisiko

 

Risiken der Erst- bzw. Wiedervermietung

 

Schlechter Zustand und Ausstattung,
zu hohe Mieten, Angebotsüberschuss

 

Risikokatalog Schlüsselrisiken Wohnungswirtschaft

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Lechelt (2001)

 

Diese sechs Schlüsselrisiken werden durch ein akti­ves Asset Management laufend kontrolliert und wo nötig geeignete Massnahmen definiert. So wird zum Beispiel im SF Sustainable Property Fund dem Leer­standrisiko besondere Beachtung geschenkt. Durch die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre, welche auf absehbare Zeit auch weiterhin noch anhalten wird, hat sich dieses Risiko vergrössert.

Um dem entgegen zu wirken werden auf Objektebene geeignete Massnahmen definiert um die Leerwoh­nungen erfolgreich am Markt platzieren zu können.

Aktuell werden dazu im Rahmen des Quartalsabschlusses sämtliche Liegenschaften des SF Sustainable Property Funds in den nachstehenden fünf Phasen analysiert:

Phase

 

Thema

 

Beschreibung

 

1.

 

Analyse l

 

  • Laufende Auswertung der Immopac Leerstandsrisiken
  • Überprüfung der Daten auf Vollständigkeit/Richtigkeit
  • Definition der betroffenen Immobilien
 

2.

 

Analyse ll

 

  • Besprechung Leerstand Immobilie mit Bewirtschafter
    oder Key Account Management Bewirtschaftung (KAM)
  • Evt. Besichtigung Immobilie und aller Leerstände
  • Entscheid Abbau Leerstände mit Bewirtschaftung
    oder externem Vermarktungsmandat
 

3.

 

Massnahmen

 

  • Festlegung der Massnahmen mit Bewirtschafter
    oder KAM pro Immobilie
  • Evt. Vereinbarung mit externem Vermarkter
 

4.

    

Impact Bewertung

 

  • Einfluss Vermarktungsmassnahmen
    auf Erfolgsrechnung und Kennzahlen
  • Auswirkung der Massnahmen auf Bewertung
    berücksichtigen, bspw. Senkung Soll-Mietzins
 

5.

 

Reporting

 

  • Laufende Überprüfung der Vermarktungsmassnahmen
    anhand der Kennzahlen und Vermarktungsreporting
  • Festlegung Reporting Intervall AM, Bewi/Vermarkter
  • Monatliches Reporting an PM/GL
 

 

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