Transition énergétique : focus sur les IDC à travers un cas pratique de notre portefeuille

Le débat de la conservation des IDC ou du vraisemblable remplacement de ceux-ci par des recommandations basées sur le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) bat son plein cet automne à Genève avec plusieurs rebondissements sur la scène politique¹. Nous avons tout de même décidé de vous présenter cette étude car une rénovation énergétique du bâtiment mentionné devra être entreprise prochainement que ce soit sous l’angle du respect des seuils d’IDC ou d’une notation minimale basée sur un CECB.

Quel est le défi au niveau de notre immeuble ?

Notre fondation de placement est propriétaire d’un immeuble à forte prépondérance résidentielle à Genève. Ce bien, d’architecture classique, est ancien et également recensé. Le bâtiment est chauffé au gaz et sa façade n’est pas isolée. Notre niveau moyen d’IDC sur les trois dernières années se monte à 638 MJ/m²/an, ce qui est assez mauvais mais ne constitue pas un dépassement significatif du seuil (i.e. < 800 MJ/m²/an). Un audit énergétique ainsi que des mesures d’optimisation afin de redescendre en dessous de la valeur limite de 450 MJ/m²/an est ainsi requis. De plus, dès janvier 2031, le nouveau seuil de dépassement significatif de 550 MJ/m²/an sera dépassé impliquant des travaux de rénovation énergétique d’importance sur le bâtiment.

Quelles solutions proposons-nous ?

S’agissant d’une acquisition relativement récente, nous ne disposions pas de toutes les données nécessaires afin d’optimiser l’IDC de cet immeuble. Dans un premier temps, nous avons ainsi dû faire établir des plans afin de calculer les surfaces de référence énergétiques. Dans un second temps, cela nous a permis de mandater un prestataire externe pour l’émission d’un CECB+ comportant différentes propositions d’optimisation (audit énergétique).

Le résultat du CECB+ s’est montré entièrement cohérent avec notre IDC plutôt élevé, soit un rating de G pour l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment, E pour l’efficacité énergétique globale et G pour les émissions de CO₂ directes. Trois variantes d’optimisation ont ainsi pu nous être proposées. En raison des discussions en cours sur un potentiel abandon des IDC au profit d’exigences basées sur des CECB, un double raisonnement basé sur des projections après travaux d’IDC et de CECB a été effectué.

• Variante A : Optimisation => CHF 175 000*

Variante de travaux minimale ayant le plus d’impact sur l’IDC. IDC prévisionnel de 378 MJ/m²/an, efficacité énergétique de l’enveloppe : CECB D.

(soit essentiellement : travaux d’isolation ponctuels, remplacement de certains vitrages peu efficients, optimisation de la chaufferie, installation de panneaux solaires et passage en ventilation simple flux).

• Variante B : Décarboner => CHF 390 000*

Variante de travaux modérées. IDC prévisionnel de 226 MJ/m²/an, efficacité énergétique de l’enveloppe : CECB C.

(soit essentiellement : isolation de certaines façades en plus des travaux ponctuels, remplacement de certains vitrages peu efficients, optimisation de la chaufferie avec installation d’une PAC air/eau, installation de panneaux solaires et photovoltaïques, et passage en ventilation simple flux).

• Variante C : HPE Rénovation => CHF 440 000*

Variante de travaux poussée permettant d’atteindre un label HPE³ et ainsi bénéficier d’une exonération de l’impôt foncier sur 20 ans. IDC prévisionnel de 197 MJ/m²/an, efficacité énergétique de l’enveloppe : CECB B.

(soit essentiellement : isolation de la totalité des façades, remplacement de certains vitrages peu efficients, optimisation de la chaufferie avec installation d’une PAC air/eau, installation de panneaux solaires et photovoltaïques, et passage en ventilation simple flux).

• Alternative : vente à un tiers.

*A noter que ces montants sont HT et à +/-25% en l’état d’avancement de notre analyse.

Sur base de ces éléments, il s’agira maintenant de déterminer si nous souhaitons réaliser ces travaux et, si oui, avec quelle ampleur ou tout simplement revendre cet objet à un tiers en gardant bien entendu en tête les objectifs de durabilité de notre groupe.

Quelles perspectives pour la suite ?

L’évolution constatée dans le canton de Vaud avec la révision de la loi sur l’énergie (actuellement en consultation⁴) et la mise en avant d'exigences basées sur des CECB s’inscrit dans un timing similaire à celui du contexte politique genevois. Une harmonisation des exigences vaudoises et genevoises nous paraît plutôt intéressante. La simplification des pratiques permettra ainsi de donner plus de clarté aux différents professionnels concernés.

Le récent vote positif genevois sur la suppression des IDC, devra également être soigneusement pris en compte dans notre stratégie même si la situation restera bloquée encore quelques mois dans l’attente d’un consensus au niveau politique. Il est en effet de pouvoir trouver le bon équilibre pour définir les exigences en matière de timing de rénovation (ni trop stricte, ni trop lent). La question sera de savoir si les IDC genevois seront conservés ou plus vraisemblablement remplacés par une utilisation systématique de CECB avec des exigences de rénovation énergétique pour les bâtiments les plus énergivores (F & G, efficacité énergétique de l’enveloppe). Cette décision étant encore en discussion ces prochains mois, nous vous tiendrons informés de la stratégie retenue dans une prochaine communication.

¹ https://www.laradioplus.com/
² https://www.ge.ch/ et https://immoscope-ge.ch/
³ Haute performance énergétique
⁴ Projet_de_loi_LVLEne.pdf