17 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 121.6 Mio. erweitern den Portfoliobestand und führen per 31.12.2019 zu einem Portfoliowert von CHF 1.05 Mia. Mit den Zukäufen konnten die Soll-Mieterträge während der Berichtsperiode um 16.7% auf CHF 43.7 Mio. gegenüber der Vorperiode erhöht werden. Die Leerstandsquote konnte um 0.7%-Punkte reduziert werden und beträgt Ende 2019 7.0%. Eine Liegenschaft wurde im Jahr 2019 zwecks Portfoliobereinigung veräussert. Zwei Immobilien wurden anlage- und strategiekonform erneuert. Beim Neubau in Lausen haben die Bauarbeiten begonnen.
Immobilienportfolio
Der Immobilienbestand wurde wie in den vergangenen Jahren erweitert. Es konnten für den SF Sustainable Property Fund 17 Liegenschaften von guter Qualität akquiriert werden. Neben den bereits im Portfolio vertretenen Kantonen konnten durch die Zukäufe neu die Kantone Genf, Glarus, Graubünden und Appenzell Ausserrhoden erschlossen werden. Per 19. Dezember 2019 wurde die Liegenschaft in Neuenhof veräussert. Die Liegenschaft hat seit Erwerb im Jahre 2012 eine gute Wertsteigerung erzielt. Die Entwicklung der Lage, nahe Autobahn und Schienenverkehr, wie auch anstehender Unterhalt haben zum Verkaufsentscheid geführt. Der SF Sustainable Property Fund umfasst damit per Bilanzstichtag 91 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 1.05 Mia (+13.7%). Die Leerstandsquote konnte im Jahr 2019 um 0.7%-Punkte reduziert werden: von 7.7% auf 7.0%. Die Reduktion ist auf Vermietungserfolge in Unterkulm wie auch in Dietlikon und der Südschweiz zurückzuführen.
Erneuerungsprojekte und Entwicklungen
Im Jahr 2019 konnten die Erneuerungsarbeiten in Oberglatt und Rümlang termin-, qualitäts- und kostengerecht abgeschlossen werden. Bei zwei Liegenschaften (Münchenstein und Zofingen) wurden die Bauarbeiten in der zweiten Jahreshälfte aufgenommen. Um keine Kündigungen aussprechen zu müssen, werden die Erneuerungsarbeiten bei beiden Objekten, wie bei den letztjährigen Projekten, im bewohnten Zustand durchgeführt. In Münchenstein sowie in Zofingen werden die baulichen Eingriffe (Strangersatz) um energetische Massnahmen erweitert. Um die Objekte marktfähiger zu gestalten werden in Zofingen Grundrissanpassungen und in Münchenstein Balkonerweiterungen vorgenommen. Das Entwicklungsprojekt in Dietlikon mit über 21'000 m2 konnte per Jahresende vollvermietet werden. Seit Erwerb des Gewerbeareals wurde eine Fläche von über 11'000 m2 vermietet.
Finanzergebnis
Im Jahr 2019 konnte die Soll-Nettomiete um 16.7% auf CHF 43.7 Mio. gesteigert werden. Die Steigerung resultiert aus den erworbenen Liegenschaften. Der realisierte Erfolg ist um 12.8% auf CHF 25.9 Mio. angestiegen. Die Ausschüttung pro Anteil wurde um 10 Rappen auf CHF 3.50 gesenkt. Das Nettofondsvermögen ist auf CHF 786.8 Mio. angewachsen (+0.8%) und die Fremdfinanzierungsquote um 10.1 Prozent-Punkte auf 23.0% gestiegen. Der Börsenkurs des SF Sustainable Property Funds lag per 31. Dezember 2019 bei CHF 145.90.
Ausblick
Um auch langfristig eine attraktive Rendite zu erwirtschaften, werden fürs Geschäftsjahr 2020 gezielte Ankäufe wie auch Devestitionen von Liegenschaften mit eingeschränktem Entwicklungspotential ins Auge gefasst. Anlagekonform wird auch im 2020 eine weitere Liegenschaft erneuert. Der Sanierungsstart in Pratteln BL erfolgt voraussichtlich im letzten Quartal dieses Jahres. Eine energetische Erneuerung inklusive dem Küchen- und Bäderersatz in allen 62 Wohnungen ist geplant, wobei diverse Grundrissanpassungen die Marktfähigkeit der Mietobjekte steigern. Zudem konnte sich der SF Sustainable Property Fund in Aarwangen ein Neubauprojekt sichern. Die Eigentumsübertragung und der Erstbezug der drei Häuser findet voraussichtlich anfangs Juli 2020 statt.
Die aktuelle Lage im Zusammenhang mit dem Coronavirus tangieret natürlich auch den Immobilienmarkt. Neben geringerer Transaktionsaktivitäten erwarten wir, dass bei einem anhaltenden wirtschaftlichen Abschwung die Leerstände, vor allem ausserhalb der Ballungszentren, steigen werden. Mietzinsausfälle sollten aufgrund der vom Bund beschlossenen Massnahmen eher eine Seltenheit darstellen. Für den SF Sustainable Property Fund mit einem Wohnanteil inkl. Parkplätzen von 91% kann das Risiko vorerst als überschaubar eingestuft werden. Nichtsdestotrotz gilt es die Leerstände aktiv zu managen und den proaktiven Austausch mit Gewerbemietern zu suchen.