Immobilier global : un nouveau cycle s’annonce

Le segment de marché « core » (à faible risque) reste robuste et a des perspectives de rendement intéressantes. Le consensus dominant indique que la plupart des secteurs ont presque atteint leur point bas. Couplés aux baisses de taux d'intérêt attendues, qui seront nettement plus importantes qu'en Suisse, les placements immobiliers mondiaux présentent une opportunité rare. En particulier pour les investisseurs ayant une exposition significative au marché immobilier suisse, la création/l’extension d'une allocation globale offre la possibilité d'une diversification stratégique, d'une plus grande variété d'investissements et de rendements plus élevés.

Les hausses de taux d'intérêt passées ont entraîné une augmentation considérable des taux de financement dans le secteur immobilier, de sorte qu'ils ont dépassé les rendements immobiliers. Cela a créé un effet de levier négatif (le recours à l'emprunt réduit le rendement des capitaux propres) qui, combiné à des taux d'escompte plus élevés, a fortement limité l'activité de transaction. Tant le nombre que le niveau des prix des offres ont fortement diminué sur la plupart des marchés immobiliers à l'étranger, et les évaluations ont baissé jusqu'à 30%. Néanmoins, les profils de location et la demande restent positifs (à l'exception du secteur des bureaux aux États-Unis). En outre, la baisse des nouvelles constructions anticipée constitue une base de rendements futurs élevés. Compte tenu de l'ajustement des prix et des prévisions de baisse des taux d'intérêt, nous pensons que les taux de financement seront à nouveau inférieurs aux rendements des capitaux propres cette année. Actuellement, les rendements immobiliers se situent aux alentours de 5%, avec des écarts significatifs par rapport aux obligations d'État, et sont à des niveaux qui ont été atteints pour la dernière fois peu après la crise financière mondiale.

La constitution d'un portefeuille immobilier mondial bien diversifié offre une protection contre les ralentissements du marché local et les risques régionaux. Les marchés immobiliers internationaux n'évoluent pas de manière parfaitement synchrone, même par rapport au marché suisse. Cela présente aux investisseurs une opportunité particulière d'améliorer leur profil risque/rendement. En outre, les cycles immobiliers diffèrent en termes de durée et de phase entre les différents marchés, ce qui crée une opportunité de timing stratégique d’investissement/désinvestissement. Par conséquent, les investisseurs peuvent allouer les actifs de manière ciblée afin d'augmenter les rendements et de diversifier les risques.

Une approche globale des investissements immobiliers permet aux investisseurs de profiter des tendances émergentes, telles que l'augmentation de l'utilisation des données et la numérisation par le biais d’investissements dans des les « data centers ». C'est précisément pour de telles tendances que l'on constate que le marché immobilier suisse est trop petit et que de tels thèmes sont difficilement réalisables au niveau institutionnel. Outre les caractéristiques positives de la diversification, les marchés internationaux sont plus liquides que le marché suisse. Cela permet d'augmenter les rendements et la capacité de réaction aux conditions changeantes du marché.

Pour comparer la performance des fonds immobiliers suisses et internationaux basés sur la VNI, nous utilisons l'indice KGAST (pour les fonds suisses), lancé en 1998, et son équivalent international, l'indice NFI-ODCE (pour les fonds américains), qui existe depuis 1978 et qui se prête donc à une comparaison à long terme. Les données montrent une surperformance significative de l'immobilier américain par rapport à l'immobilier suisse, avec des rendements annualisés respectifs de 6,42% (couverts en CHF) et 5,07%. Une surperformance encore plus importante a été réalisée lors d'un investissement au début du cycle immobilier actuel. Pour un investissement au premier trimestre 2010, l'indice américain a atteint 5,58% par an (couvert en CHF) et a donc nettement dépassé l'indice suisse avec 4,03% par an. Malgré le drawdown actuel, l'écart de performance total sur ce cycle est de 22,6% (couvert en CHF) pour les mêmes indices.