Immobilier mondial : Un point d'entrée tactique

Pourquoi l'immobilier mondial ?

Un investissement dans l'immobilier mondial semble particulièrement intéressant pour quatre raisons essentielles :

1. Valorisations attrayantes et potentiel de rebond

Les corrections significatives des prix sur les marchés immobiliers internationaux au cours des deux dernières années ont été principalement induites par une forte inflation et les hausses de taux d'intérêt qui en ont découlé. Les banques centrales ont entrepris une série de réductions de taux l'année dernière en réponse à l'inflation qui se rapprochait des niveaux cibles et continuent d'adopter une position « dovish » à l'égard de la politique monétaire. Cela a entraîné une baisse des coûts de financement et une stabilisation des valorisations. En conséquence, les fonds immobiliers américains et européens non cotés ont enregistré des performances trimestrielles positives vers la fin de l'année dernière, ce qui suggère que le rebond a commencé.

Historiquement, les corrections substantielles de l'immobilier international ont été suivies de fortes phases de rebond, les capitaux revenant sur le marché une fois que les ajustements d'évaluation ont été entièrement absorbés. L'ampleur des corrections récentes laisse entrevoir une opportunité favorable pour les investisseurs à long terme qui cherchent à tirer parti de la phase de croissance du prochain cycle de marché.

2. Surperformance par rapport à l'immobilier suisse

Alors que l'immobilier suisse a historiquement fait preuve de stabilité, les marchés mondiaux - en particulier l'immobilier non coté américain (mesuré par l'indice NFI-ODCE) - ont produit des rendements plus élevés. Depuis 1998, l'indice NFI-ODCE a surperformé l'immobilier non coté suisse (CAFP) de +1.1% par an en moyenne, même après ajustement de la couverture du risque de change.

Bien que les marchés immobiliers mondiaux aient fait preuve d'une plus grande volatilité, ils offrent un potentiel de rendement supérieur à long terme, en particulier dans les secteurs soutenus par les tendances et les fondamentaux. Actuellement, nous nous attendons à ce que les secteurs de l'industrie/logistique, de l'immobilier multifamilial, des logements pour personnes âgées, des bureaux médicaux, des logements pour étudiants et des centres de données offrent des rendements élevés au cours du prochain cycle.

3. Diversification et réduction des risques

Les investisseurs suisses sont souvent fortement surpondérés dans l'immobilier domestique, ce qui les expose à des risques locaux tels que les changements réglementaires, les évolutions démographiques et les déséquilibres entre l'offre et la demande. L'expansion sur les marchés immobiliers mondiaux offre :

• Avantages de la diversification, car les cycles immobiliers aux États-Unis, en Europe et en Asie se déroulent souvent indépendamment de ceux des marchés suisses.
• Une corrélation plus faible avec l'immobilier suisse, ce qui améliore la gestion des risques et stabilise les rendements du portefeuille.

4. Écarts de rendement normalisés et attractivité relative

Les écarts de rendement de l'immobilier se sont considérablement creusés, augmentant l'attrait relatif des investissements immobiliers par rapport à d'autres classes d'actifs.

• L'écart entre les rendements de l'immobilier résidentiel américain et les bons du Trésor américain à 10 ans a atteint un niveau conforme aux moyennes historiques à long terme, ce qui renforce le rôle de l'immobilier en tant qu'alternative à haut rendement dans un environnement de taux changeants.
• Avec de nouvelles baisses des taux d'intérêt, cet écart devrait devenir encore plus favorable, ce qui renforcera encore l'attrait relatif de l'immobilier par rapport aux obligations et aux autres instruments à revenu fixe.

Principaux thèmes d'investissement et tendances du marché

Le marché immobilier américain : En position de reprise

Ces dernières années, le marché immobilier américain a connu l'une des plus fortes corrections de prix de son histoire, en particulier dans le secteur des bureaux. Toutefois, plusieurs secteurs ont compensé les baisses de valeur par de fortes augmentations de loyer et devraient générer des rendements lors de la prochaine phase de croissance :

• Industrie/logistique : L'essor du commerce électronique, la réorganisation de la chaîne d'approvisionnement et l'augmentation prévue de la demande des locataires en réaction à la nouvelle politique gouvernementale devraient alimenter la demande de centres logistiques et d'espaces d'entreposage
• Le secteur résidentiel multifamilial : L'insuffisance chronique de l'offre de logements aux États-Unis et les faibles niveaux d'accessibilité à la propriété devraient stimuler la demande résidentielle.
• Bureaux médicaux et logements pour personnes âgées : L'augmentation significative attendue de la cohorte des 65 ans et plus au cours des deux prochaines décennies devrait stimuler la demande de services médicaux et de logements réservés aux personnes âgées.

Malgré ces vents contraires, les investisseurs doivent rester sélectifs, car la Fed a annoncé moins de baisses de taux que prévu. Il est impératif d'identifier et de créer une exposition aux moteurs structurels pour obtenir une surperformance au cours du prochain cycle.

Immobilier européen : Des opportunités à saisir dans un contexte de ralentissement de la croissance économique

La Banque centrale européenne (BCE) devrait procéder à des réductions de taux plus agressives en 2025 qu'aux États-Unis, compte tenu des prévisions de croissance économique plus faibles de la région. Elle a connu une correction similaire à celle des États-Unis, mais dans l'ensemble, les valorisations de l'immobilier commercial ont été mieux protégées en raison d'un mouvement de travail à domicile moins prononcé et d'une forte demande des locataires pour des actifs de premier ordre dans le secteur des bureaux.

Certains segments continuent d'attirer une forte demande de la part des capitaux institutionnels, en particulier :

• Des actifs résidentiels de premier ordre, qui bénéficient de la pénurie de logements en Europe.
• Les logements pour étudiants, en particulier sur les marchés où l'offre est insuffisante, gagnent du terrain et génèrent une croissance attrayante des loyers.
• Logistique et centres de distribution du dernier kilomètre : la transformation de la chaîne d'approvisionnement et la croissance du commerce électronique stimulent la demande d'entrepôts bien situés.
• L'immobilier lié au tourisme en Europe du Sud (Espagne, Portugal, Italie), où l'hôtellerie et les développements à usage mixte font l'objet d'une demande accrue.

Immobilier dans les marchés émergents : Un jeu prudent mais à fort potentiel

Les marchés émergents ont connu des performances mitigées, le secteur immobilier chinois étant en difficulté en raison d'une croissance économique plus faible et d'un déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande dans le secteur résidentiel. D'autres pays, comme l'Inde et les Émirats arabes unis, ont connu un afflux important d'investisseurs dans l'immobilier résidentiel et commercial. Si les marchés émergents offrent un potentiel de croissance intéressant, ils sont également plus sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt et aux risques de change, ce qui nécessite une approche d'investissement plus tactique.

La stratégie immobilière mondiale de la SFP : Accéder à un portefeuille immobilier mondial de haute qualité

Pour les investisseurs qui recherchent une exposition structurée à l'immobilier mondial, la SFP offre une solution diversifiée par le biais de sa plateforme multigestionnaire :

• SFP AST Global Core Property Hedged CHF (GCP) offre une exposition à l'immobilier mondial de base non coté dans les marchés développés avec une répartition géographique et sectorielle diversifiée. Le produit est couvert en CHF et vise des rendements attrayants et stables à long terme.
• Cibler les allocations géographiques :
  • ÉTATS-UNIS – 45-50%
  • Europe – 20-30%
  • Région Asie-Pacifique – 20-30%
• Cibler les allocations sectorielles :
  • Résidentiel (logements multifamiliaux, pour personnes âgées et pour étudiants) – 35%
  • Industrie/logistique – 35%
  • Immobilier alternatif (bureaux médicaux, sciences de la vie, self-stockage, hôtels, centres de données) – 10%
  • Bureaux (emplacement privilégié) – 10%
  • Commerce de détail (emplacement privilégié) – 10%

Conclusion : Un moment stratégique pour accroître l'exposition à l'immobilier mondial

Les marchés immobiliers mondiaux se trouvant à un point d'inflexion, les investisseurs à long terme devraient envisager d'accroître leur exposition à l'immobilier international alors que nous entrons dans la phase ascendante d'un nouveau cycle. Plusieurs facteurs plaident en faveur de ce changement :

• Les tendances en matière de taux d'intérêt sont favorables, ce qui réduit les coûts de financement et l'attrait de la classe d'actifs sur une base relative.
• Les investisseurs suisses restent sous-exposés à l'immobilier international, ce qui les prive de rendements potentiels élevés.
• Les investissements sélectifs dans les secteurs de la logistique, du résidentiel et de l'immobilier alternatif offrent des opportunités attrayantes ajustées au risque.

Alors que l'immobilier suisse continue d'offrir stabilité et résilience, l'expansion à l'échelle mondiale à ce stade du cycle offre une occasion unique de saisir la croissance future. Les investisseurs qui adoptent une approche disciplinée et diversifiée peuvent se positionner de manière à profiter de la prochaine phase du cycle du marché immobilier.