«Schneller, höher, stärker» oder lateinisch «citius, altius, fortius» lautet das olympische Motto. Bei Gewerbemietverträgen kann man durchaus von olympischen Qualitäten sprechen. Sie bieten umfangreichere und ambitioniertere Konditionen als Standardmietverträge für Wohnen. Insbesondere die schnelle und weitgehende Anpassung an die Teuerung sind in den aktuellen Zeiten steigender Teuerung rekordverdächtig.
Schneller – laufende Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise
Die Mieten in Gewerbemietverträgen werden in den meisten Fällen vollständig gemäss den Veränderungen der Inflation angepasst. Die Anpassung erfolgt üblicherweise jährlich gemäss den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise. Dieser wird monatlich aufgrund der Teuerung berechnet, also laufend aktualisiert. Bei der Anpassung von Geschäftsmieten entsteht demnach praktisch keine Verzögerung bei der Mietzinsanpassung, was besonders bei stark ansteigender Inflation, wie sie sich seit rund einem Jahr zeigt, relevant ist.
Veränderungen gegenüber Vorjahr
Anders verhält es sich bei Wohnungsmietverträgen. Bei diesen verändern sich die Mieten gemäss der Entwicklung des Referenzzinssatzes, gemäss den Veränderungen der Unterhalts- und Betriebskosten und nur anteilsmässig gemäss der Teuerung. Der Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittssatz der Banken und wird vierteljährlich bekannt gegeben. Er hat daher eine zeitlich verzögerte Wirkung.
Referenzzinssatz in Relation zu Leitzins, 10-jährigen Bundesanleihen und Inflation
Höher – weitgehende Anpassung an die Inflation
Die Mieten in Verträge für Gewerbeflächen wie Lager, Logistik, Industrie, Produktion oder Büros sind üblicherweise zu 100% an die Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise gekoppelt. Dieser Anpassungsmodus ist jedoch nur für Mietverhältnisse zulässig, die von den Vermietenden nicht vor Ablauf von fünf Jahren gekündigt werden können. Die Anpassung ist daher systembedingt nicht im vollen Umfang möglich. Die nach Mieterträgen gewichtete Anpassung an die Inflation eines Portfolios mit mehrheitlich Gewerbeimmobilien liegt daher üblicherweise im Bereich von rund 80–90%.
Die nachfolgende Grafik zeigt am Beispiel des SF Commercial Properties Fund, dass 95% aller Mietverträge indexiert sind und das Portfolio eine gewichtete Indexierung von 90% aufweist.
Ergänzend kommt hinzu, dass bei allen Mietzinsanpassungen die Basismiete bei Mietbeginn nicht unterschritten werden kann. Diese Absicherung ist relevant in Zeiten sinkender Werte des Landesindexes der Konsumentenpreise und garantiert den Vermietenden von Gewerbeflächen seinen anfänglich vereinbarten Ertrag.
Die Mietzinsanpassung bei Standardverträgen für Wohnungen erfolgt üblicherweise gemäss den Veränderungen des Referenzzinsatzes, gemäss der allgemeinen Kostensteigerung von Unterhalts- und Betriebskosten sowie anteilsmässig gemäss der Teuerung. Eine Erhöhung des Referenzzinsatzes von 0.25% ermöglicht dabei eine Mietzinsanpassung von 3%. Die allgemeine Kostensteigerung muss anhand einer aufwändigen Vergleichsrechnung nachgewiesen werden, einzelne Kantone lassen daher eine Pauschale von 0.5% pro Jahr zu. Die Teuerung kann im Umfang von 40% der Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise auf die Mietenden überwälzt werden.
Stärker – umfangreichere Vereinbarung von Mietkonditionen
Gewerbemietverträge decken eine grössere Bandbreite von Themen zwischen Vermieter:in und Mieter:in ab. So können beispielsweise Unterhalts- und Instandhaltungsverpflichtungen, Konditionen für Mietzinsanpassungen sowie Vertragsverlängerungen oder auch die Rückgabe der Mietsache geregelt werden. Sie bieten damit den Vermietenden planbare Verhältnisse und erhöhte Ertragsstabilität.
Spezifische Ausbauten erfolgen häufig durch die Mietenden nach deren individuellen Bedürfnissen. Diese Investitionen verstärken die Bindung an die Mietflächen und sind vielfach der Grund für sehr langjährige Mietverhältnisse. Gewerbemietverträge werden daher meistens über eine feste Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen.
Robuste Wirtschaftslage
Die Schweizer Wirtschaft zeigte sich robust und dynamisch. Die Zeichen, dass die Schweiz um eine Rezession herumkommt, stehen gut. Die Jahresteuerung 2022 lag bei 2.8%, die Schweizer Wirtschaftsleistung ist um 2.0% gewachsen und das KOF-Konjunkturbarometer ist im Februar 2023 den dritten Monat in Folge gestiegen. Die Arbeitslosenquote liegt historisch tief und das BIP ist um 1.2% gestiegen.
Aufgrund dieser guten Wirtschaftslage besteht eine lebhafte Nachfrage nach Gewerbeflächen. Zudem liegt die Bautätigkeit für Büroflächen schon seit längerer Zeit unter dem historischen Mittel. Das beschränkte Angebot sowie die gute Nachfrage stützen die Vermietung von Gewerbeflächen und ergänzen die Stabilität aufgrund der beschriebenen Vorteile von Gewerbemietverträgen.
Baubewilligungen und -gesuche, gleitende 12-Monats-Summen, in CHF Mio.
Gewerbemietverträge bieten den Vermietenden und damit letztlich den Investor:innen von Gefässen mit kommerzieller Nutzung nebst einer attraktiven Rendite eine hohe Stabilität durch starke Mietverhältnisse und eine weitgehende Anpassung der Mietzinserträge an die Inflation.
«Ein Portfolio wie dasjenige des SF Commercial Properties Fund mit klarem Fokus auf Gewerbeimmobilien hat absolut olympische Qualitäten, das zeigt die hohe Anpassungsmöglichkeit an die Inflation von 90% und die gewichtete feste Dauer der Mietverhältnisse von über fünf Jahren», ist Hans-Peter Wasser, Portfolio Manager Real Estate Direct bei der Swiss Finance & Property Funds AG, überzeugt.
Aus Investorensicht ist aus den dargelegten Gründen eine Verstärkung des Engagements im kommerziellen Immobiliensektor sicher prüfenswert, insbesondere bei hohen Inflationsraten. Getreu dem seit 2021 neu lautenden Motto «schneller, höher, stärker – gemeinsam» unterstützt die Swiss Finance & Property Group Investoren in allen Belangen des professionellen Immobilieninvestments.