Insbesondere Ankermieter von kommerziell genutzten Gebäuden wünschen sich einen persönlichen Kontakt. Sie erwarten einen persönlichen Kontakt mit dem Asset Management als Eigentümervertretung und nicht nur den Kontakt mit der Bewirtschaftung für den laufenden Betrieb. Es ist deshalb unabdingbar, sich für die Mieterpflege regelmässig Zeit einzuplanen, den aktiven Austausch mit Bestandesmietern zu suchen und mit ihnen aktuelle Themen auf Augenhöhe zu diskutieren. Oftmals ermöglichen Mietergespräche neben der Sicherstellung eines partnerschaftlichen Mietverhältnisses auch den Erhalt von hilfreichen Inputs für die Führung und Steuerung der Immobilien-Bewirtschaftung.
So können Verbesserungspotenziale auf Liegenschaftsebene frühzeitig festgestellt, allenfalls bestehende Probleme zielgerichtet angegangen und mögliche Folgeschäden vermieden werden. Weiter fühlt sich der Mieter ernst genommen, weil er sich mitteilen kann. Seine Anliegen finden in den Überlegungen und Entscheidungen des Eigentümervertreters Beachtung, was die Erreichung einer nachhaltigen Mieterzufriedenheit begünstigt.
Der regelmässige Direktkontakt ermöglicht auch den Erhalt von wertvollen Informationen hinsichtlich des Geschäftsgangs und geplanten Veränderungen auf Mieterseite. Nicht selten entstehen dadurch ungeahnte Mehrwerte.
Beispielsweise, wenn ein langjähriger Mieter den Eigentümervertreter aus reinem Goodwill bereits Jahre vor Vertragsende darüber orientiert, dass der bestehende Mietvertrag voraussichtlich nicht verlängert wird und sich die Eigentümerschaft in der Folge frühzeitig mit der Repositionierung und Wiedervermietung der Mietflächen beschäftigen kann.
Durch eine proaktive Mieterbetreuung können auch frühzeitige Vertragsverlängerungen erreicht werden, die sich positiv auf die Ertragsstabilität des Portfolios auswirken. Ein Besuch beim Mieter erfordert keine Investitionen, zeigt dem Mieter aber, dass er ernst genommen und wertgeschätzt wird. Die soziale Komponente in einem Mietverhältnis wird gerne vernachlässigt, da sie scheinbar keinen direkten, quantitativen Nutzen stiftet. Eine aktive und fachlich fundierte Mieterbetreuung hilft aber, eine nachhaltige Beziehung zum Mieter aufzubauen, die durch Authentizität und gegenseitigen Respekt geprägt ist. Denn das Immobiliengeschäft ist ein «People’s Business» und der Mieter eine enorm wichtige Anspruchsgruppe.
Aus meiner Zeit als Vertreter und Berater von internationalen Konzernen in Immobilienfragen kenne ich die Mieterseite und weiss um die Relevanz einer adäquaten Mieterbetreuung – nicht nur im Kontakt mit Bestandesmietern, sondern auch mit Mietinteressenten. Ein tiefes Verständnis für die Situation und Ziele der Gegenseite wie auch ein vorgängiges Studium von Flächen und Zahlen helfen bei der Vorbereitung einer Mietvertragsverhandlung.
Nicht selten lässt sich dann im Zuge eines Verhandlungsgespräch durch massgeschneiderte Vertragsinhalte eine Win-Win-Situation für beide Parteien erreichen.
Insbesondere kommerzielle Mietverträge werden vergleichsweise langfristig abgeschlossen, weshalb nicht nur den verhandelten Mietkonditionen, sondern auch der Erarbeitung des Vertragswerks eine grosse Bedeutung zukommt. Auch hier ist es essenziell, dass auf eine stringente Kommunikation und Betreuung des angehenden Mieters geachtet wird. Durch ein fundiertes fachliches Verständnis können Vertragsinhalte und Schnittstellenpapiere nachvollziehbar erklärt werden, um späteren Missverständnissen vorzubeugen. Wird der Mieter kompetent durch den Anmietungsprozess begleitet, baut er bereits zu Beginn des Mietverhältnisses Vertrauen zum Vermieter auf, was ein solides Fundament für eine langfristige und partnerschaftliche Geschäftsbeziehung darstellt.
Severin Pfefferli, Head Asset Management, SF Urban Properties AG
Der Alltag im Asset Management könnte nicht abwechslungsreicher sein: Man ist mit den unterschiedlichsten Aufgaben im Bereich der Organisation und Steuerung eines Immobilienportfolios betraut und trägt auf operativer Ebene grosse Verantwortung. Eine wichtige aber oft unterschätzte Aufgabe des Asset Managers stellt die Mieterbetreuung dar, deren Inhalt und Relevanz nachfolgend erläutert werden.