Global Real Estate

Nach zwei Jahren deutlicher Korrekturen infolge aggressiver Zinserhöhungen haben die Zentralbanken in den entwickelten Märkten einen Kurswechsel vollzogen. Sowohl die US-amerikanische Federal Reserve als auch die Europäische Zentralbank haben seit dem vergangenen Sommer mehrfach die Leitzinsen gesenkt und dürften bis Ende 2025 jeweils drei weitere Senkungen vornehmen. Dieser geldpolitische Richtungswechsel hat die Finanzierungsbedingungen verbessert, Bewertungen stabilisiert und das Interesse von Investoren neu entfacht – belegt durch einen deutlichen Anstieg der Transaktionsvolumina in den USA und Europa. Historisch markierten solche Wendepunkte häufig mehrjährige Phasen überdurchschnittlicher Performance, und das aktuelle Umfeld scheint diesem Muster zu folgen.

Globale Immobilien ermöglichen Schweizer Investoren Zugang zu einem breiteren Universum an Opportunitäten über verschiedene Sektoren und Regionen hinweg. Während nicht-kotierte Schweizer Immobilien weiterhin defensive Stabilität bieten, lagen deren langfristige Renditen historisch hinter denen einiger internationaler Märkte, insbesondere der USA. So übertraf der NFI-ODCE Index (ein US-Index für offene, diversifizierte Core-Immobilienfonds) den Schweizer KGAST von 1998 bis zum jüngsten Höchststand im Jahr 2022 jährlich um fast 1.5 % (nach Währungsabsicherungskosten). Dieser Performanceunterschied ist auf stärkere demografische und wirtschaftliche Fundamentaldaten sowie auf Sektoren mit strukturellem Wachstum zurückzuführen – beispielsweise Logistik oder thematische Alternativen wie Studentenwohnheime, medizinische Versorgungszentren oder Datenzentren. Diese Bereiche profitieren von langfristigen Trends – z.B. demografischem Wandel, E-Kommerz, und Digitalisierung – und werden zusätzlich durch fallende Zinsen gestützt. Angesichts der derzeit hohen Agios bei kotierten Schweizer Immobilienfonds bietet der korrigierte, nicht-kotierte globale Immobilienmarkt mit seiner Vielfalt an Anlagemöglichkeiten einen attraktiven Einstiegspunkt.

Das wiederkehrende Vertrauen in globale Immobilien zeigt sich auch in der zunehmenden Aktivität institutioneller Investoren. Pensionskassen, Staatsfonds und Versicherer positionieren sich aktiv für den neuen Zyklus und investieren verstärkt in Immobilienstrategien. In den letzten Monaten wurden sowohl grossvolumige Direkttransaktionen als auch vermehrte Kapitalzusagen an spezialisierte Fonds verzeichnet. Die Kapitalallokation beschleunigt sich, da sich Bewertungen stabilisiert haben und Fundamentaldaten sich erholen, was zu einem erhöhten Wettbewerb für hochqualitative Immobilien führt. Ein Blick auf die Kapitalströme in private Fonds zeigt steigende Zuflüsse, eine deutliche Verlangsamung von Rücknahmen und sogar Rückzüge bereits gestellter Rücknahmegesuche – klare Indikatoren für das wiedergewonnene Vertrauen in diese Anlageklasse.

Trotz dieses Optimismus bleibt geopolitische Unsicherheit ein prägendes Merkmal der Investmentlandschaft. Unklare Handelsbeziehungen und anhaltender Inflationsdruck sorgen weiterhin für Volatilität. In diesem Umfeld ist eine diversifizierte und strategisch ausgerichtete Immobilienstrategie entscheidend. Sektoren wie Wohnen, Gesundheitswesen, Studenten- und Seniorenwohnungen, Selfstorage und Datenzentren haben sich in schwächeren makroökonomischen Phasen historisch als besonders widerstandsfähig erwiesen. Sie profitieren von stabiler Nachfrage und spezialisierten Mieterprofilen, die eng mit langfristigen strukturellen Trends verknüpft sind, und sind dadurch weniger anfällig für kurzfristige Marktschwankungen. Eine Allokation in diesen Sektoren kann daher auch in Phasen langsameren Wachstums attraktive Renditen erzielen. Die Verfügbarkeit solcher widerstandsfähigen Sektoren in internationalen Märkten unterstreicht die Relevanz globaler Immobilienanlagen in einem diversifizierten Portfolio – sie bieten verlässliche Einkommenserträge, Inflationsschutz und Outperformance-Potenzial, insbesondere im aktuellen Umfeld.