Immobilier mondial

Après deux années de répression importante, motivée par des hausses de taux agressives, les banques centrales des marchés développés ont pris le taureau par les cornes. La Réserve fédérale américaine et la Banque centrale européenne ont toutes deux mis en œuvre de multiples baisses de taux depuis l'été dernier et prévoient de procéder à trois baisses supplémentaires d'ici la fin de l'année 2025. Ce changement de politique monétaire a allégé les conditions de financement, stabilisé les valorisations et ravivé l'intérêt des investisseurs, comme en témoigne une hausse notable des volumes de transactions aux États-Unis et en Europe. Historiquement, de tels points d'inflexion ont marqué des périodes de surperformance de plusieurs années, et l'environnement actuel semble suivre la même trajectoire.

Pour les investisseurs suisses, l'immobilier mondial offre un éventail plus large d'opportunités dans divers secteurs et zones géographiques. Alors que l'immobilier suisse non coté continue d'offrir une stabilité défensive, les rendements à long terme ont historiquement été inférieurs à certains marchés internationaux, comme les États-Unis. L'indice NFI-ODCE (open-ended, diversifié, core, equity real estate fund index in the US), par exemple, a surperformé l'indice Swiss KGAST de près de 1.5% par an de 1998 à son plus haut niveau en 2022 (après les coûts de couverture). Cette différence de performance a été portée par des fondamentaux démographiques et économiques plus solides, ainsi que par des secteurs soutenus par une croissance structurelle, tels que la logistique et les alternatives thématiques, y compris les logements pour étudiants, les bureaux médicaux et les centres de données. Ces secteurs bénéficient de diverses tendances, notamment les changements démographiques, le commerce électronique et la numérisation, et sont en outre soutenus par la baisse des taux d'intérêt. Compte tenu des primes élevées actuellement observées dans les fonds immobiliers cotés en Suisse, le marché mondial non coté représenté et ses diverses opportunités d'investissement constituent un point d'entrée intéressant.

La confiance renouvelée des investisseurs internationaux dans l'immobilier est soulignée par une augmentation des investissements institutionnels. Les fonds de pension, les fonds souverains et les assureurs se repositionnent activement pour le nouveau cycle, en s'engageant de manière significative dans des stratégies immobilières globales. Ces derniers mois, nous avons vu des transactions directes à grande échelle et des engagements affluer vers des fonds spécialisés. Le déploiement de capitaux s'accélère à mesure que les valorisations se stabilisent et que les fondamentaux se rétablissent, ce qui crée un environnement plus compétitif pour les actifs de qualité. En ce qui concerne les flux de capitaux des fonds privés, nous observons une augmentation des allocations aux fonds, un ralentissement significatif de l'activité de remboursement et une vague de rachats de titres, tous des indicateurs clairs d'un regain de conviction dans la classe d'actifs.

Toutefois, au milieu de cet optimisme, l'incertitude géopolitique reste une caractéristique définissant l'environnement d'investissement. Les tensions commerciales et les pressions inflationnistes résiduelles continuent de créer de la volatilité. Dans ce contexte, une stratégie immobilière diversifiée et stratégiquement positionnée est essentielle. Les secteurs tels que le logement résidentiel, le logement pour étudiants et seniors, le self-stockage et les centres de données ont historiquement fait preuve de résilience dans des environnements macroéconomiques plus fragiles. Ils bénéficient d'une demande soutenue et de bases de locataires spécialisées liées à des tendances structurelles à long terme, ce qui les rend moins vulnérables à la volatilité du marché à court terme. Ainsi, l'exposition à ces secteurs peut générer des rendements même dans les phases de croissance lente. La disponibilité de secteurs résilients à l'échelle internationale renforce encore le rôle essentiel de l'immobilier mondial dans tout portefeuille diversifié, offrant un revenu fiable, une protection contre l'inflation et un potentiel de surperformance - en particulier dans l'environnement actuel.