SF Sustainable Property Fund – Erfolgreiches Geschäftsjahr 2022 in geändertem Marktumfeld
Der SF Sustainable Property Fund blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr in einem äusserst anspruchsvollen Marktumfeld zurück. Es wurden acht Liegenschaften zu einem Kaufpreis von rund CHF 104.4 Mio. akquiriert und zwei Liegenschaften zu CHF 6.4 Mio. veräussert. Somit steigt der Portfoliowert per 31. Dezember 2022 auf CHF 1.54 Mrd. Die Mieterträge konnten in der Berichtsperiode um 13.3% auf CHF 52.5 Mio. gesteigert werden. Like-for-Like resultiert ein Plus von CHF 640 000 (+1.4%). Die Leerstandsquote per Stichtag konnte um deutliche 0.7 Prozentpunkte reduziert werden und beträgt Ende 2022 5.2%.
- Steigerung des Portfoliowerts um 9.95% auf CHF 1.54 Mrd. und 114 Liegenschaften
- Leerstand per Stichtag gegenüber Vorjahr nochmals deutlich reduziert auf 5.2%
- Mietzinseinnahmen um CHF 6.2 Mio. (+13.3%) gesteigert
- Attraktive Ausschüttungsrendite von 2.78% bei CHF 3.50 pro Anteil
- Nachhaltigkeitsstrategie überprüft und in Fondsvertrag implementiert
Immobilienportfolio
Im Geschäftsjahr 2022 konnte der SF Sustainable Property Fund das Portfolio durch acht Zukäufe im deutschsprachigen Raum zu einem Kaufpreis in Höhe von CHF 104.4 Mio. weiter ausbauen. Dabei wurde die Portfolioqualität verbessert, ohne die sehr hohe Wohnquote zu verwässern. Im vierten Quartal wurden zur Portfoliobereinigung zwei nicht strategiekonforme Liegenschaften verkauft.
Der SF Sustainable Property Fund umfasst damit per Bilanzstichtag 114 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 1.54 Mrd. (+9.95%). Die Leerstandsquote per Stichtag konnte im Jahr 2022 um weitere 0.7 Prozentpunkte auf 5.2% reduziert werden. Über die gesamte Periode resultiert eine Reduktion der Leerstandskosten von 6.9% auf 5.9%.
Die Erneuerungsprojekte verliefen gemäss Planung, sodass die Totalsanierung in Pregassona (Via Roncobello 12) im vierten Quartal 2022 abgeschlossen wurde und das Projekt in Olten (Neuhardstrasse 9/11) im Frühjahr 2023 das Bauende erreicht. Beide Projekte zeigen erfreuliche Vermietungsstände, wobei Olten bereits vor Abschluss der Arbeiten vollvermietet ist. Zudem ist für die Liegenschaft in Locarno (Via Giuseppe Cattori 5) eine umfangreiche Kernsanierung geplant. Der Baustart wird im Sommer 2023 erwartet.
Finanzergebnis
Die Gesamterträge betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr CHF 52.6 Mio. (Vorjahr: CHF 49.6 Mio.). Die Mietzinseinnahmen konnten um rund CHF 6.2 Mio. auf CHF 52.5 Mio. (Vorjahr: CHF 46.3 Mio.) gesteigert werden. Die Zunahme von 13.32% ist einerseits auf die im Vorjahr gekauften Liegenschaften, welche erstmals während zwölf Monaten Mieterträge erwirtschaftet haben und anderseits auf die in der Berichtsperiode gekauften Liegenschaften zurückzuführen.
Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 23.9 Mio. (Vorjahr: CHF 20.2 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF [GAV]), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0.78% (Vorjahr: 0.79%). Der Nettoertrag liegt bei CHF 28.7 Mio. (Vorjahr: CHF 29.4 Mio.). Dies entspricht CHF 3.41 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen (Vorjahr: CHF 3.49 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen).
Das Nettofondsvermögen stieg in der Berichtsperiode um CHF 12.7 Mio. auf CHF 1 050.3 Mio. (Vorjahr: CHF 1 037.6 Mio.). Die Veränderung erklärt sich durch den Gesamterfolg von CHF 42.1 Mio. und die getätigte Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021 in der Höhe von CHF 29.4 Mio.
Die Anlagerendite per Jahresende beträgt 4.18% (Vorjahr: 5.64%), bei einem Inventarwert von CHF 124.79 pro Anteil (Vorjahr: CHF 123.28 pro Anteil) und einer unveränderten Ausschüttung von CHF 3.50. Die Ausschüttungsrendite erhöht sich aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses auf 2.78% (Vorjahr: 2.33%).
Nachhaltigkeit
Um der Dynamik des Themas Nachhaltigkeit Rechnung zu tragen, wurde die Nachhaltigkeitsstrategie des Fonds im Frühjahr 2022 überprüft, im Kern bestätigt und ergänzt. Die Strategie besteht aus den ESG-Ansätzen Impact Investing, ESG-Integration sowie Ausschlusskriterien und wurde so in den Fondsvertrag integriert. Klar definierte KPIs wie z. B. ein CO2-Absenkpfad erhöhen die Transparenz gegenüber den Investoren und schaffen Verbindlichkeiten hinsichtlich des Netto-Null-Ziels 2050.
Ausblick
Im Zuge der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie des SF Sustainable Property Fund werden im Jahr 2023 weitere Liegenschaften erneuert. Zusätzlich werden bei ausgewählten Liegenschaften die Heizungen ersetzt, wodurch der Anteil an erneuerbaren Energien gesteigert und der CO2-Ausstoss analog dem Absenkungspfad weiter reduziert werden kann. Des Weiteren werden eine umfangreiche Mieterumfrage durchgeführt, Betriebsoptimierungen ausgeführt und der SF Sustainable Property Fund plant, am GRESB Real Estate Assessment (Global Real Estate Sustainability Benchmarking) teilzunehmen.
Zudem setzt die Fondsleitung auch im Jahr 2023 alles daran, die erfreuliche Entwicklung von rückläufigen Leerständen fortzuführen. Dies verbindet die Fondsleitung mit konsequentem Kostenmanagement, um die Profitabilität des SF Sustainable Property Fund in Zeiten der Zinswende hochzuhalten.