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Nicolas Di Maggio
CEO
Swiss Finance & Property SA
Analyse du 8 novembre sur le marché immobilier suisse: impacts des annonces d'UBS sur les fonds immobiliers suisses
Le 8 novembre 2024 a été marqué par une forte volatilité sur le marché immobilier indirect suisse, déclenchée par l'annonce stratégique d'UBS la veille. Suite à l'acquisition de Credit Suisse Funds SA en avril 2024, UBS Fund Management (Switzerland) SA, désormais gestionnaire de 14 fonds immobiliers suisses, a présenté son plan de fusion de certains fonds pour la période allant de 2025 à 2027. Huit produits seront regroupés en trois blocs distincts.
Résumé de la journée du 8 novembre
La réaction du marché a été contrastée. Les résultats les plus positifs ont été observés pour Residentia (+26.8%), CS REF Hospitality (+10.8%), CS REF Interswiss (+3.1%) et CS REF Green Property (+2.4%). En revanche, UBS Direct Urban (-7.9%), UBS Direct Residential (-5.1%), CS REF Living Plus (-4.6%) et UBS Swissreal (-3.6%) ont enregistré des baisses. L'indice SXI Real Estate Funds des fonds immobiliers a clôturé en baisse de 0.3% ce jour-là.
Détails de l'annonce d'UBS
UBS a publié un plan de fusion ambitieux visant à renforcer la diversification et la résilience des fonds immobiliers. Les projets de fusion, soumis aux autorisations des régulateurs et aux décisions fiscales cantonales, entraîneront la création de trois fonds : un fonds résidentiel avec propriété foncière directe, un fonds mixte avec propriété foncière directe et un fonds commercial avec détention avec propriété foncière indirecte.
Premier bloc de fusion : fonds résidentiel avec propriété foncière directe
Le premier bloc regroupe des fonds de tailles variées, avec une capitalisation boursière actuelle d'environ CHF 5 milliards. Le plus grand fonds représente environ 60% de la valeur totale, tandis que le plus petit n'atteint que 4.5%. Les différences de prix par rapport à la valeur nette d’inventaire (VNI) au 7 novembre 2024 ont montré un écart considérable, avec des agios/disagios variant de -11% à +39%. Un ajustement immédiat sans « free lunch » permet de calculer les rapports d’échange et le nouvel agio du fonds fusionné, dont la capitalisation devrait correspondre à la somme de ses composants. Malgré des différences marquées entre les fonds, la capitalisation boursière totale des quatre fonds regroupés a diminué de 1.5%, traduisant une réaction mitigée du marché. Ce fonds se classerait en deuxième position avec un poids de 7.5% dans l’indice SXI Real Estate Funds des fonds immobiliers cotés en Suisse.
Deuxième bloc de fusion : fonds mixte avec propriété foncière directe
Le deuxième bloc, composé d’un fonds dominant à 85% et d’un plus petit à 15%, affiche une capitalisation boursière d’environ CHF 3 milliards, ce qui représente un poids théorique d'environ 4.5%, le plaçant à la cinquième place de l’indice. Le 8 novembre, la capitalisation boursière totale a augmenté de 0.7%, indiquant un effet légèrement positif, indépendamment des ajustements individuels liés à la convergence des agios.
Troisième bloc de fusion : fonds avec propriété foncière indirecte avec des biens commerciaux
Le troisième et dernier bloc, dont la fusion est prévue pour 2026/2027, comprend des fonds de tailles relativement similaires, le plus grand représentant 53.5% et le plus petit 46.5%, et se concentre sur des propriétés commerciales. Avec une capitalisation boursière estimée à CHF 3.4 milliards, il se classerait au quatrième rang de l’indice et permettrait à UBS d’occuper les six premières places avec une pondération de plus de 44%, contre 39.7% actuellement pour les six principaux fonds.
Perspectives du marché et opportunités
L’annonce d’UBS a redessiné la carte du marché et mis en lumière certains fonds auparavant négligés, devenus les grands gagnants de la journée. Des différences significatives dans les agios persistent au sein des différents blocs, mais pourraient se réduire au fur et à mesure que le processus de fusion avance et que les autorisations réglementaires de la FINMA sont obtenues. Cette phase de transition devrait offrir des opportunités intéressantes aux investisseurs actifs. Cependant, il est essentiel que ce positionnement s’appuie sur une stratégie d’investissement immobilier à long terme et non sur des spéculations à court terme, car il s’agit d’un plan de fusion complexe nécessitant encore plusieurs étapes avant son aboutissement.
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