Aperçu économique et du marché

L’économie mondiale a récemment progressé plus fortement que prévu. Une croissance modérée se dessine toutefois pour les prochains trimestres. Les tensions géopolitiques, la hausse des prix de l’énergie et les incertitudes liées à la politique commerciale caractérisent l’environnement actuel. L’économie suisse reste stable, tandis que les marchés immobiliers et financiers évoluent de manière contrastée.

Le conflit au Moyen-Orient reste le principal risque géopolitique. Une nouvelle escalade pourrait perturber d’importantes voies commerciales, provoquer une nouvelle hausse des prix de l’énergie et freiner la croissance mondiale. Dans de nombreux pays, l’inflation se situe déjà au-dessus des objectifs des banques centrales. La perspective de nouveaux droits de douane américains crée également de l’incertitude et complique la planification des entreprises. À fin septembre 2026, les taux directeurs s’établissent à 3.875% aux États-Unis, 2.50% dans la zone euro, 3.75% au Royaume-Uni, 1.00% au Japon et 0.00% en Suisse.

La situation en Suisse

L’économie suisse a progressé de 1.5% au deuxième trimestre 2026. La croissance a reposé sur une large assise, l’industrie chimique et pharmaceutique y apportant une contribution importante. Les perspectives conjoncturelles se sont également améliorées : le baromètre conjoncturel du KOF a de nouveau progressé de 1.6 points en septembre pour atteindre 109.1. Les impulsions positives sont venues notamment de l’industrie, des services et de la construction.

La consommation privée reste un soutien important. L’inflation modérée favorise le pouvoir d’achat, tandis que la hausse du chômage et les incertitudes géopolitiques limitent une reprise plus marquée. La Banque nationale suisse (BNS) a maintenu son taux directeur inchangé à 0% en septembre. L’affaiblissement récent du franc suisse apporte en outre un soutien au secteur exportateur.

Perspectives économiques suisses

• Évolution de l’inflation : en septembre, l’inflation s’est établie à 1.0%. La BNS prévoit une inflation moyenne de 0.7% en 2026 et de 0.8% en 2027. La hausse des prix de l’énergie pourrait encore alimenter l’inflation à court terme. Sur l’ensemble de la période de prévision, elle devrait toutefois rester dans la fourchette cible de la BNS.
• Croissance économique : corrigées des effets des grandes manifestations sportives, les prévisions de croissance pour 2026 se situent entre 1.5% et 2.0%. Pour 2027, une progression d’environ 1.5% à 1.6% est attendue. La Coupe du monde de football 2026 devrait accroître la croissance du PIB suisse d’environ 0.4 point de pourcentage, les recettes de la FIFA, dont le siège est à Zurich, étant intégrées dans les statistiques économiques suisses. Une reprise internationale plus vigoureuse pourrait apporter un soutien supplémentaire.
• Marché du travail et consommation : l’emploi a récemment évolué de manière positive, y compris dans les secteurs affichant un besoin important en surfaces de bureaux. Le taux de chômage devrait s’établir à 3.1% en 2026 et à 3.0% en 2027. La consommation privée devrait continuer à progresser modérément et rester un moteur de croissance important, sans toutefois être particulièrement dynamique.

Marché immobilier suisse

Le marché du logement locatif reste caractérisé par une forte demande et une offre limitée. Le taux de logements vacants est tombé à 0.93% au 1er juin 2026. Parallèlement, les loyers de marché des logements à l’échelle nationale étaient supérieurs de 2.0% à leur niveau de l’année précédente au deuxième trimestre. Bien que l’immigration ait ralenti, elle reste un facteur important de demande, en particulier dans les centres et les agglomérations bien desservies. Pour les immeubles collectifs, de nouvelles hausses des loyers et des Valeurs vénales sont attendues en 2026 et 2027. Selon Fahrländer Partner, les taux d’actualisation nets réels minimaux pour un immeuble collectif de taille moyenne situé dans une microlocalisation de premier ordre à Zurich se situaient entre 17.5% et 2.00% au 15 septembre 2026, avec une moyenne de 1.86%. Les taux bas et l’appétit des investisseurs ont entraîné une baisse des rendements à l’acquisition et, par conséquent, une hausse des prix de transaction.

Le marché des bureaux présente une évolution contrastée selon les régions. Selon Fahrländer Partner, les loyers de marché dans le bassin lémanique ont progressé de 3.1% au deuxième trimestre 2026 par rapport au premier trimestre, tandis qu’ils ont diminué de 2.0% dans le Mittelland, de 0.6% à Bâle et de 2.6% à Zurich. Les surfaces modernes, flexibles et facilement accessibles restent avantagées. La reprise de l’emploi de bureau soutient la demande.

Pour les Surfaces de vente, des revenus et des Valeurs vénales globalement stables sont attendus en 2026 et 2027. La situation régionale reste toutefois déterminante : les rues commerçantes très fréquentées continuent de bien résister, tandis que certains emplacements périphériques sont confrontés à une baisse de la demande et des loyers. La poursuite de la croissance du commerce en ligne, qui s’est récemment élevée à 6%, accentue la pression d’adaptation sur le commerce stationnaire.

Marchés financiers et placements immobiliers indirects

Malgré les tensions géopolitiques, les marchés actions mondiaux, mesurés par le MSCI World en USD, restaient en hausse de 2%. À fin septembre, l’indice affichait depuis le début de l’année un rendement de 12.1% en dollars américains. Le marché suisse des actions, mesuré par le SPI, enregistrait une progression de 7.6%, malgré des pertes au troisième trimestre. La hausse des taux d’intérêt du marché a pesé sur les marchés obligataires. Les nouvelles positives en provenance du secteur de l’IA, en particulier concernant les grandes entreprises leaders, ont favorisé la progression des indices fortement exposés à la technologie. Le Nasdaq affiche une hausse de 16.1% depuis le début de l’année. Les pressions inflationnistes et les anticipations de taux durablement plus élevés, voire en hausse, ont pesé sur les cours des obligations. Par ailleurs, les manœuvres du Trésor américain ont créé de l’incertitude et entraîné une pentification de la courbe des taux.

Le marché suisse des actions a d’abord légèrement progressé au troisième trimestre avant que Novartis, l’un de ses poids lourds, n’annonce au début du mois de septembre l’échec de son étude de phase III consacrée aux maladies musculaires. Le SPI a reculé de 2% au troisième trimestre, tout en affichant encore une hausse de 7.6% depuis le début de l’année. Le Swiss Bond Index AAA-BBB TR a perdu 1.69% au troisième trimestre et 1% sur l’ensemble de l’année. Bien que la BNS n’ait procédé à aucun ajustement des taux lors de sa dernière réunion de septembre, le consensus de marché s’est orienté vers une hausse des taux.

Les placements immobiliers suisses cotés ont eux aussi subi des pressions au troisième trimestre. Outre la hausse des taux d’intérêt du marché, les augmentations de capital annoncées ont pesé sur les cours. Le volume des émissions et des introductions en bourse a atteint près de CHF 9.3 milliards à fin septembre, soit déjà un niveau proche du record de l’année précédente.

Depuis le début de l’année, les fonds immobiliers cotés ont perdu 3.0% à fin septembre selon l’indice SWIIT, tandis que les sociétés immobilières ont reculé de 0.3% selon l’indice REAL. En revanche, les fondations de placement immobilier ont enregistré un rendement positif de 2.8% selon le KGAST Immo-Index au cours des huit premiers mois.

Perspectives

Les risques géopolitiques et, avec eux, l’évolution future de la conjoncture et des taux d’intérêt constituent les principaux risques. De premières surprises négatives liées à l’essor de l’IA pourraient également provoquer des corrections sur les marchés actions. En outre, les marchés actions se montrent généralement faibles et volatils avant les élections américaines de mi-mandat, mais pourraient progresser par la suite à mesure que les incertitudes politiques s’atténuent.

L’environnement reste favorable aux placements immobiliers suisses. La pression d’investissement persistante et, par conséquent, la baisse des rendements à l’acquisition devraient de nouveau avoir un effet positif sur les réévaluations. Une hausse inattendue des taux pourrait néanmoins avoir un effet négatif sur l’évolution des cours des fonds cotés.