Vieillissement de la population et digitalisation : comment ces tendances transforment durablement les marchés immobiliers

Les tendances structurelles comptent parmi les moteurs les plus importants de la demande immobilière. Les investisseurs qui alignent leurs portefeuilles de manière ciblée sur de telles évolutions séculaires augmentent la probabilité d’obtenir des rendements robustes à travers différents cycles conjoncturels.

Actuellement, deux thèmes sont particulièrement au centre de l’attention : l’évolution démographique – avec une population vieillissante qui stimule la demande de logements pour seniors et de centres médicaux – ainsi que l’augmentation exponentielle de l’usage des données, qui accroît sensiblement les besoins en centres de données.

Ce qui, à première vue, semble avoir peu de points communs – logements pour seniors et centres de données – repose sur les mêmes mécanismes : une demande structurellement croissante et une offre limitée. Pour les investisseurs, cela crée des perspectives attractives.

Sociétés vieillissantes – cash-flows stables

L’évolution démographique est l’un des facteurs d’influence les plus clairs et les plus durables sur les marchés immobiliers internationaux. Dans de nombreuses économies développées, de larges parts de la population entrent dans des classes d’âge associées à des besoins résidentiels différents et à une consommation accrue de prestations de santé. Aux États-Unis, le nombre de personnes de plus de 65 ans devrait augmenter de plus de 40% d’ici 2050 – de 58 millions en 2022 à environ 82 millions¹. Cette évolution soutient une forte demande structurelle pour des résidences seniors spécialisées ainsi que pour l’immobilier de santé au sens large. Les fondamentaux des résidences seniors se sont nettement améliorés depuis le recul d’occupation causé par la COVID-19, ce qui indique que la demande progresse plus vite que l’offre disponible².

Des coûts de construction élevés et des conditions de financement plus restrictives freinent les nouveaux développements et renforcent ainsi la dynamique offre-demande. En conséquence, les exploitants peuvent accroître leurs revenus, tandis que les investisseurs bénéficient d’une stabilité accrue des cash-flows.

Cabinets médicaux en mutation

Le marché des cabinets médicaux bénéficie lui aussi du vieillissement de la société. Les transformations structurelles des systèmes de santé accélèrent cette dynamique. Avec l’âge, le recours aux prestations médicales augmente, tandis que les systèmes de santé déplacent davantage les traitements des hôpitaux vers des modèles ambulatoires et de proximité³. Cela renforce la demande pour des cabinets modernes et bien situés, avec des locataires de bonne qualité de crédit et des durées de bail longues. Par rapport aux immeubles de bureaux classiques, les cabinets médicaux se distinguent généralement par des revenus plus robustes, une fidélisation des locataires plus élevée et une faible sensibilité à la tendance du télétravail.

Centres de données : l’un des secteurs à la croissance la plus rapide du marché immobilier

Au-delà de ces segments portés par la démographie, les centres de données figurent parmi les thèmes de croissance structurelle les plus puissants de l’immobilier mondial. Migration vers le cloud, digitalisation croissante, robotique et automatisation, services de streaming et de contenu, et surtout le boom de l’intelligence artificielle accélèrent fortement la demande pour des biens immobiliers adaptés. Les applications d’IA représentaient déjà environ 25% de l’usage mondial en 2025⁴. Dans le même temps, l’offre de nouveaux centres de données est de plus en plus limitée par des goulets d’étranglement structurels, notamment la disponibilité réduite de capacité électrique additionnelle et la rareté des terrains dans des zones de disponibilité critiques pour les activités.

Aux États-Unis, la vacance dans les marchés centraux reste très faible ; de nouveaux projets sont souvent pré-loués bien avant leur achèvement⁵. Les locataires demandent des installations plus grandes et plus denses en puissance, et s’engagent sur des durées plus longues – reflet du caractère critique de ces actifs. En Europe, la situation est similaire : dans les marchés dits FLAPD (Francfort, Londres, Amsterdam, Paris et Dublin), l’offre est fortement contrainte⁶. Ces restrictions peuvent freiner l’expansion à court terme, mais elles augmentent à long terme la valeur des centres de données bien situés et opérationnellement efficaces, en renforçant la rareté et le pouvoir de fixation des prix.

Les logements pour seniors, les cabinets médicaux et les centres de données illustrent de manière exemplaire comment la démographie et la digitalisation peuvent stimuler la croissance des loyers sur les marchés immobiliers mondiaux.

Ces deux tendances créent une demande structurellement croissante dans un contexte d’offre limitée – une combinaison favorable à une croissance durable des loyers.

Pour des stratégies immobilières de long terme axées sur des revenus stables et des moteurs de croissance séculaires, cela ouvre des opportunités attractives.

SFP AST Global Core Property, un multi-manager géré par Swiss Finance & Property SA, donne accès à ces thèmes de croissance structurelle grâce à son approche globale et diversifiée ainsi qu’à sa stratégie de gestion active.

_Sources: 

_{¹ Mather, Mark, and Paola Scommegna. Fact Sheet: Aging in the United States. Population Reference Bureau, 9 Jan. 2024, www.prb.org/resources/fact-sheet-aging-in-the-united-states/ 
² CRED iDaily. Senior Housing Occupancy Reaches 10-Year High. (Recovery, occupancy, supply constraints). 
³ PwC & SkyView Advisors. Medical Office Building Market Outlook and Trends. (MOB fundamentals). 
⁴ JLL. 2026 Global Data Center Outlook — AI Structural Transformation and Share of Capacity. (AI share of data center demand in 2025). 
⁵ CBRE. Global Data Center Trends 2025. CBRE Research, 24 June 2025, www.cbre.com/insights/reports/global-data-center-trends-2025 
⁶ CBRE. European Real Estate Market Outlook Mid-Year Review 2025: Data Centres. CBRE Research, Jan. 2025, www.cbre.com/insights/books/european-real-estate-market-outlook-mid-year-review-2025/data-centres}