Alternde Bevölkerung und Digitalisierung: So verändern die Trends die Immobilienmärkte nachhaltig

Strukturelle Trends zählen zu den wichtigsten Treibern der Immobiliennachfrage. Investoren, die ihre Portfolios gezielt an solchen säkularen Entwicklungen ausrichten, erhöhen die Wahrscheinlichkeit, über unterschiedliche Konjunkturphasen hinweg robuste Renditen zu erzielen.  

Derzeit stehen dabei insbesondere zwei Themen im Fokus: der demografische Wandel mit einer alternden Bevölkerung, der die Nachfrage nach Seniorenwohnen und Arztzentren antreibt, sowie die exponentiell steigende Datennutzung, die den Bedarf an Rechenzentren deutlich erhöht.  

Was auf den ersten Blick wenig gemeinsam hat – Seniorenwohnen und Rechenzentren –, wird von denselben Mechanismen getragen: strukturell wachsender Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Für Investoren entstehen daraus attraktive Perspektiven. 

Alternde Gesellschaft – stabile Cashflows 

Der demografische Wandel zählt zu den klarsten und nachhaltigsten Einflussfaktoren auf den internationalen Immobilienmärkten. In vielen entwickelten Volkswirtschaften verschieben sich grosse Bevölkerungsteile in Altersgruppen mit veränderten Wohnbedürfnissen und einem höheren Bedarf an Gesundheitsleistungen. In den USA dürfte die Zahl der über 65-Jährigen bis 2050 um mehr als 40% steigen – von insgesamt 58 Millionen im Jahr 2022 auf voraussichtlich 82 Millionen¹. Diese Entwicklung sorgt für eine strukturell hohe Nachfrage nach spezialisierten Seniorenwohnanlagen sowie nach Healthcare-Immobilien insgesamt. Die Fundamentaldaten für Seniorenwohnungen haben sich seit dem durch COVID-19 verursachten Auslastungsrückgang deutlich verbessert, was darauf hindeutet, dass die Nachfrage stärker wächst als das verfügbare Angebot².  

Hohe Baukosten und restriktivere Finanzierungsbedingungen bremsen die Neubautätigkeit und stützen damit die Angebots-Nachfrage-Dynamik. Infolgedessen können Betreiber steigende Umsätze erzielen, während Investoren von einer erhöhten Cashflow-Stabilität profitieren. 

Arztpraxen im Wandel 

Auch der Markt für Arztpraxen profitiert von der Alterung der Gesellschaft.  Die strukturellen Veränderungen im Gesundheitssystem verstärken den Wandel. Mit dem zunehmenden Alter der Bevölkerung steigt die Inanspruchnahme medizinischer Leistungen, während Gesundheitssysteme Behandlungen vermehrt aus Krankenhäusern in ambulante und wohnortnahe Versorgungsmodelle verlagern³. Das stärkt die Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Praxen mit bonitätsstarken Mietern und langen Vertragslaufzeiten. Im Vergleich zu klassischen Büroimmobilien zeichnen sich Arztpraxen tendenziell durch robustere Erträge, höhere Mieterbindung und eine geringe Anfälligkeit gegenüber dem Homeofficetrend aus. 

Rechenzentren: Einer der am schnellsten wachsenden Sektoren im Immobilienmarkt 

Neben diesen demografiegetriebenen Segmenten zählen Rechenzentren zu den stärksten strukturellen Wachstumsthemen im globalen Immobilienmarkt. Cloud-Migration, die zunehmende Digitalisierung, Robotik und Automatisierung sowie Streaming- und Content-Dienste und vor allem der Boom rund um künstliche Intelligenz treiben die Nachfrage nach qualifizierten Liegenschaften rasant voran. KI-Anwendungen machten bereits im Jahr 2025 rund 25% der globalen Nutzung aus⁴. Gleichzeitig wird das Angebot an neuen Rechenzentren zunehmend durch strukturelle Engpässe begrenzt, insbesondere durch die eingeschränkte Verfügbarkeit zusätzlicher Stromkapazitäten sowie durch limitierte Nutzungsflächen in geschäftskritischen Verfügbarkeitszonen.  

In den USA bleiben die Leerstände in den Kernmärkten sehr niedrig; neue Projekte sind häufig lange vor Fertigstellung vorvermietet5. Mieter fragen zunehmend grössere, leistungsdichtere Anlagen nach und binden sich über längere Laufzeiten – ein Ausdruck der geschäftskritischen Bedeutung dieser Immobilien. In Europa zeigt sich ein ähnliches Bild: Besonders in den sogenannten FLAPD-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) ist das Angebot stark eingeschränkt⁶. Diese Restriktionen können die Expansion kurzfristig bremsen, erhöhen jedoch langfristig den Wert gut gelegener und operativ effizienter Rechenzentren, da sie Knappheit und Preissetzungsmacht verstärken. 

Seniorenwohnen, Arztpraxen und Rechenzentren verdeutlichen exemplarisch, wie Demografie und Digitalisierung das Mietwachstum in globalen Immobilienmärkten antreiben können.  

Beide Trends schaffen strukturell wachsende Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot – eine Kombination, die nachhaltiges Mietwachstum begünstigt. 

Für langfristig ausgerichtete Immobilienstrategien mit Fokus auf stabile Erträge und säkulare Wachstumstreiber eröffnen sich damit attraktive Opportunitäten. 

SFP AST Global Core Property, ein Multi-Manager, der von der Swiss Finance & Property AG verwaltet wird, ermöglicht über seinen globalen, diversifizierten Ansatz und seine aktive Managementstrategie Zugang zu diesen strukturellen Wachstumsthemen.

_Quellen: 

_{¹ Mather, Mark, and Paola Scommegna. Fact Sheet: Aging in the United States. Population Reference Bureau, 9 Jan. 2024, www.prb.org/resources/fact-sheet-aging-in-the-united-states/ 
² CRED iDaily. Senior Housing Occupancy Reaches 10-Year High. (Recovery, occupancy, supply constraints). 
³ PwC & SkyView Advisors. Medical Office Building Market Outlook and Trends. (MOB fundamentals). 
⁴ JLL. 2026 Global Data Center Outlook — AI Structural Transformation and Share of Capacity. (AI share of data center demand in 2025). 
⁵ CBRE. Global Data Center Trends 2025. CBRE Research, 24 June 2025, www.cbre.com/insights/reports/global-data-center-trends-2025 
⁶ CBRE. European Real Estate Market Outlook Mid-Year Review 2025: Data Centres. CBRE Research, Jan. 2025, www.cbre.com/insights/books/european-real-estate-market-outlook-mid-year-review-2025/data-centres}