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Immobilien-Tour in Kalifornien, USA

Das Portfoliomanagement-Team veranstaltete im letzten Quartal 2018 eine Immobilien-Tour durch Kalifornien. Wir besichtigten viele Immobilien im Büro-, Einzelhandels- und Wohnbereich in San Diego und San Francisco und besuchten Forschungsunternehmen, Makler und andere Investoren.

Kalifornien ist für seine Grösse bekannt. Es ist der bevölkerungsreichste Staat des Landes und verfügt laut kürzlich veröffentlichter Daten über ein BIP von 2,7 Billionen USD. Damit ist Kalifornien die fünft­ grösste Wirtschaftskraft der Welt, grösser als das Vereinigte Königreich.

Kalifornien bleibt weiterhin einer der leistungsfähigsten Immobilienmärkte der USA. Die Fonds, in die wir investiert haben, sind zu 36 bis 42% im Westen enga­giert. Sie werden demnach weiterhin von der dortigen Stärke profitieren. Die Region ist jedoch nicht immun gegen Veränderungen in der globalen Immobilien­landschaft. Doch da Kalifornien in Bezug auf Techno­logie und Evolution immer an vorderster Front dabei war, haben wir einige Lektionen gelernt, die auch an anderer Stelle hilfreich sein können. Der Wohnungs-­ und der Industrie­/Logistiksektor werden unersetzlich bleiben. Die Menschen werden immer irgendwo woh­nen, und Güter müssen produziert und zu den End­kunden transportiert werden. Auf der anderen Seite können die Büro­- und Einzelhandelssektoren durch Home-­Office, Co­-Working-­Büros usw. ersetzt und Güter online bestellt werden. Diese Sektoren werden sich deshalb ständig neu erfinden müssen.

«Eigentümer solcher Immobilien müssen sicherstellen, dass Mieter Räumlichkeiten von ihnen mieten wollen, und müssen deshalb eine Art «Erlebnis» für ihre Mieter bieten. Einfach nur Fläche an denjenigen zu vermieten, der sie will, ist nicht mehr das Hauptziel. Den richtigen Mieter zu finden, der tatsächlich von der Umgebung pro­fitiert und deshalb langfristig bleibt, ist der beste Ansatz.»

Die neue Einkaufspassage wird zum dritten Raum zwischen Zuhause und Arbeitsplatz. Dies stimmt auch mit dem stärkeren Fokus auf das Zusammenspiel von Wohnen, Arbeiten und Freizeit überein. Die Menschen wollen diese Dinge so weit wie möglich kombinieren und deshalb nahe am Arbeitsplatz und an den Orten, an denen sie sich erholen, wohnen. Dies führt wiederum zu einem neuen Fokus auf die gemischte Nutzung. In vielen neu entwickelten oder sanierten Einkaufs­passagen gibt es auch Raum für andere Nutzungen wie Wohnungen, Hotels, Büros, Kinos, Restaurants, E­-Commerce­-Unternehmen, Parks usw. auf Kosten des reinen Einzelhandels.

Wir konnten dies selbst an einigen Einkaufspassagen in Kalifornien beobachten. Kalifornien ist ein stark life­styleorientierter Staat. Deshalb gehen die Kunden nicht einfach nur zum Einkaufen in ein Einkaufszentrum, sie möchten auch am selben Ort zum Arzt/Zahnarzt gehen, ihr Training absolvieren, ausgehen usw. Einkaufspassagen-­Besitzer haben Sportclubs (Fitness, Kletterhallen, Swimmingpools, Extremsport­ Parks usw.) und Lifestyle-­Marken eingeführt, das Angebot der Restaurants erweitert, sodass es alles vom Fastfood bis zur (lokalen und internationalen) Sterneküche bietet, sie schaffen Co­-Working­ und experimentelle Büroräume und bringen E­-Commerce­ Firmen in ihren Zentren unter. Beispiele dafür sind Amazon Books (Bild 1), Amazon Go, Co­-Working­ Büros und einige neue Kosmetikangebote, die zuvor nur online verkauft wurden. Wir haben auch Tesla­ Shops (Bild 2), Fitnesscenter und Läden, die nur lokale Produkte verkaufen, gesehen.

All dies bedeutet, dass Eigentümer ihre Immobilien ständig neu erfinden und mit den neusten Trends mit­halten müssen. Die Besten darin sind diejenigen, die dies schon seit 30 Jahren tun. Wo in der Vergangenheit mittelmässige und schlecht geführte Malls immer noch zu 90% belegt waren, sehen wir nun klar eine grosse Lücke zwischen Prime­-Retail-­Malls und dem Rest. Wer nicht mit den Besten mithalten kann, kämpft heute ums Überleben. Viele Einzelhändler haben noch immer Pro­bleme und wir erwarten in Zukunft weitere Konkurse.

«Heute ist es wichtiger denn je, nur in Malls mit sehr guter Lage und den besten Managern zu investieren. Ist die Lage gut, gibt es immer Möglichkeiten, eine «tote Mall» für andere Zwecke umzunutzen.»

Dies geschieht gerade mit einer Mall in Los Angeles, die zu Büros für Google umgebaut wird. Google hat einen 14­-Jahres-­Mietvertrag unterzeichnet. Dies wird jedoch nicht für jede Mall, die Probleme hat möglich sein. Die Besten der Vergangenheit werden wahr­scheinlich auch die Besten der Zukunft sein, denn sie waren immer fähig, sich dem sich rapide verändern­ den Einzelhandelsbereich anzupassen. Büro­ und Industrieimmobilien in Kalifornien zeigen weiterhin eine starke Performance. Leerstände bleiben trotz neuem Angebot aus den letzten Jahren auf tiefem Niveau. Die Mieten befinden sich deshalb auf einem Allzeithoch und die Anreize in einem Allzeittief. Die Nachfrage der Technologie­-, Medien-­ und Telekom­sektoren bleibt hoch.

«Das Angebot neuer Immobilien wird sich verknappen, was den Markt weiter stützen wird. Im Bürosektor ent­fielen 50% des Flächenumsatzes auf Unternehmen wie YouTube, Slack, Uber, Twitter, Salesforce usw. Über 20% wurden von Co­-Working-­Unternehmen generiert. Es handelt sich hierbei um den am schnells­ten wachsenden Subsektor.»

Im Bürosektor wird die Nachfrage durch neue Trends angetrieben, die auf Erfahrungen, Effizienz, Lage und das Anziehen und Halten von Mietern fokussieren. Mieter fordern vermehrt Dienstleistungen wie Duschen, Velostationen, Mietautos und ­-roller, Gratis­essen und ­-getränke, Kinderbetreuung usw. Techno­logieunternehmen, deren einzige Büroräumlichkeiten sich früher im Silicon Valley befanden, eröffnen nun Büros in San Francisco, wo mehr Arbeitskräfte zur Verfügung stehen. Diese wollen näher am Arbeitsplatz und an Orten wohnen, an denen sie ein gutes Sozial­ eben pflegen können. Deshalb ziehen sie San Fran­cisco dem Silicon Valley vor. Dieser Trend zur Urbani­sierung wird weiter fortschreiten. Technologie­, Medien­ und Telekomunternehmen bevorzugen oft renovierte Lagerhallen und ähnliche Gebäude. Wie die folgenden Bilder zeigen, spiegelt sich dieser Trend in den Fonds wider, in die wir investieren:

Der Wert dieser Immobilien ist kürzlich gestiegen, und es können nun Mieten auf dem Niveau der neusten Hochhäuser im zentralen Geschäftsbezirk verlangt werden. Die Belegungsquote ist und war immer sehr hoch, auch dann, wenn der Markt schwächelte.

Im Industriesektor bleibt die Nachfrage insbesondere nach kleineren Räumen in dichtbesiedelten Gebieten für die «letzte Meile» von Lieferungen hoch. Gut erschlossene, grosse Räume in Gebieten mit geringer Bebauungsdichte zeigen ebenfalls weiterhin eine starke Leistung. Dank E-­Commerce haben Immo­bilien im Logistikbereich weiterhin Rückenwind. Im Wohnsektor gibt es einen Graben zwischen Mittelklasse-­ und Luxusimmobilien. Aufgrund eines höhe­ren Angebots von Luxus­-Wohneinheiten sind die Preise und Mieten hier im besten Fall dabei, sich zu stabilisieren. Auf der anderen Seite profitieren Mittel­klasseimmobilien von einer hohen Nachfrage. Die Mieten und damit auch der Wert steigen weiter. Wir bleiben gegenüber dem gesamten Immobiliensektor positiv eingestellt, solange die Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum und die Urbanisierung gestützt wird. Wir evaluieren auch Spezialitäten­ Sektoren wie Alters-­ und Studentenwohnungen, die schneller wachsen werden, jedoch noch keinen echten, institutionellen Markt darstellen.

Wir haben Luxusappartements in San Diego (Bild 5) und San Francisco (Bild 6) besucht, wobei uns das erhöhte Angebot aufgefallen ist. Die Bewertung dieser Immobilien sank letztes Jahr leicht. Viele dieser Ent­wicklungen stehen vor ihrem Abschluss und die Anzahl neuer Entwicklungen sinkt. Wir haben die Spitze des neuen Angebots demnach bald erreicht. Ein gutes Zeichen für die Zukunft. Kurzfristig wird sich das hohe Angebot jedoch negativ auf die Mieten und Belegungsquoten im High­-End-­Bereich auswirken.

Wir haben auch einen in den 90er­-Jahren erbauten, sehr gut erhaltenen Mittelklasse-­Flachbau im Wohn­sektor (Bild 7) mit 500 Wohneinheiten in 23 Gebäuden in einem grossen Park besucht. Da die Wohneinheiten hier grösser und die Mieten tiefer als in neuen Bauten sind, ist die Nachfrage höher. Dies resultiert in einer Mietsteigerung von ungefähr 10% über die letzten 12 Monate. In diesem Subsektor gab es nicht viele neue Entwicklungen, wodurch die Nachfrage das ver­fügbare Angebot übersteigt.

Einer der Fonds entwickelte zudem Appartements in Sunnyvale, Silicon Valley, etwa drei Kilometer vom Apple­-Hauptsitz entfernt und in Sichtweite eines Bahn­hofs. Durch die Entwicklung dieses Assets konnte der Manager eine Rendite von 5,5% erwirtschaften. Würde der Fonds ein ähnliches Asset kaufen, betrüge die Rendite 3,75%. Folglich ist eine Streuung von 100 bis 175 BPS in der Region durch Entwicklung zu erreichen.

 

Frederik De Block, Portfolio Manager

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