Lukas Barmettler
Head Competence Center Asset Management
SF Sustainable Property Fund
Member of Senior Management
Verbesserung Nachhaltigkeitsziele, GRESB-Bewertung und Mieterzufriedenheit durch Mieterbefragung
Wie gehen Eigentümer von Immobilien auf die Mieterbedürfnisse in punkto Komforts, Organisation und Nachhaltigkeit ideal ein? Um diese Faktoren abzudecken und den Mieter:innen ein möglichst angenehmes Wohnverhältnis zu bieten, wurde im 1. Halbjahr 2023 eine breit abgestützte Wohnungsmieterbefragung im SF Sustainable Property Fund durchgeführt. Der Fragebogen enthielt nebst Fragen zur Mieterzufriedenheit auch ESG- und GRESB1-spezifische Inhalte. Die Ergebnisse der Umfrage führten bereits zu ersten Optimierungsmassnahmen und folglich zu einer gesteigerten Mieterzufriedenheit.
Mieterumfrage nach ESG- und GRESB-Ansatz
Im Rahmen einer Masterarbeit des Lehrgangs MAS Immobilienmanagement der HSLU (Hochschule Luzern) hat im 1. Halbjahr 2023 eine Mieterbefragung der Deutschschweizer Wohnungsmieter des SF Sustainable Property Fund stattgefunden. In Zusammenarbeit mit dem etablierten Marktforschungsunternehmen LINK wurde ein Fragebogen entwickelt, die Umfrage durchgeführt und Ergebnisse ausgewertet. Nebst den üblichen Fragen zur Mieterzufriedenheit, wurden weiterführende Aspekte im Zusammenhang mit ESG- und GRESB-Themen abgefragt. Insbesondere Themen wie psychische, physische und soziale Mietergesundheit, ökologische Nachhaltigkeit sowie ihre Einstellung zum Wohnquartier waren neue Aspekte, welche aufgegriffen wurden.
Mehrwert der Mieterbefragung
Die Mieterbefragung liefert in erster Linie wichtige Erkenntnisse zur Stimmungslage der Mieterschaft in den einzelnen Liegenschaften. Allfällige Mieterkonflikte werden so rechtzeitig erkannt und mit geeigneten Massnahmen vermieden oder behoben. Mieterrückmeldungen können dabei helfen, die Liegenschaftsqualität sowie die Dienstleistungen (z.B. Hauswartungen oder Liegenschaftsverwaltung) zu verbessern und somit Mieterfluktuationen zu verringern. Gemäss einer Studie2 weisen Liegenschaften mit einer hohen Mieterfluktuation (>20%) eine um 5% tiefere EBIT-Marge auf als Immobilien mit einer Fluktuation unter 10%.
Sowohl die Mieterumfrage als auch die nachgelagerten Optimierungsmassnahmen werden beim GRESB-Rating mit Punkten honoriert. Die Mieterbefragung trägt ausserdem dazu bei, die festgelegten Nachhaltigkeitsziele des Fonds zu erreichen, indem Mieterrückmeldungen beim Umsetzen der Massnahmen Priorität bekommen.
Fazit: Erfreuliche Ergebnisse mit Optimierungspotenzialen
Insgesamt haben 763 Wohnungsmieter:innen an der Umfrage teilgenommen, dies entspricht einer Rücklaufquote von 46.4%. Anhand der hohen Teilnahmebereitschaft können wichtige Rückschlüsse gezogen werden. Erfreulich ist, dass über zwei Drittel der Befragten zufrieden oder sehr zufrieden sowohl mit dem Mietverhältnis als auch ihrer Wohnung sind. Nur rund 7% sind nicht oder eher nicht zufrieden, die restlichen 20-25% sind neutral eingestellt (siehe untenstehende Grafiken).
Die positiven Zufriedenheitswerte mit der Liegenschaftsverwaltung fallen mit 58.8% etwas tiefer aus, jedoch sind nur rund 12% nicht oder eher nicht mit der Verwaltung zufrieden. Im Schnitt wurden die Liegenschaftsverwaltungen mit 6.7 von 10 Punkten bewertet. Diese Angaben liegen nur leicht unter dem Branchenbenchmark vom LINK Institut von 7.1 Punkten. Erfreulich sind die Zufriedenheitswerte mit der Liegenschaftsverwaltung in der Ostschweiz (IBSG AG), welche mit durchschnittlich 7.5 Punkten den Branchenbenchmark übersteigen.
Massnahmen zur Erhöhung der Mieterzufriedenheit
Anhand der Rückmeldungen wurde durch das Asset Management Team des SF Sustainable Property Fund eine Liste mit Verbesserungsmassnahmen erstellt. Insbesondere kleinere Massnahmen wie die Überprüfung des Leistungsbeschriebs eines Hauswartes oder die Anschaffung einer weiteren Waschmaschine lassen sich oft mit wenig Aufwand umsetzen. Diese Verbesserungsmassnahmen werden von der Mieterschaft wahrgenommen, womit die Zufriedenheit unmittelbar erhöht wird.
Andere Mieterbedürfnisse wie die Reduktion der Heiz- und Nebenkosten oder das Anbieten von E-Ladestationen erfordern einen grösseren Aufwand und eine längere Planungszeit. Um zukünftig die Heiz- und Nebenkosten zu reduzieren, wird ab 2024 ein zentraler Energieeinkauf mit einer spezialisierten Firma gestartet. Aufgrund der professionellen Einkaufsstrategie von Heizmedien und Strom, wird unsere Mieterschaft von günstigeren Heiz- und Nebenkosten profitieren. Seit dem 1. Januar 2024 startete zudem eine Partnerschaft mit Energie 360° AG, die für den gezielten schweizweiten Ausbau der E-Autoladeinfrastruktur verantwortlich ist. Ausserdem stellen sie den laufenden Betrieb der Ladeinfrastruktur sicher. Diese und weitere Massnahmen erhöhen nicht nur die Mieterzufriedenheit, sondern helfen auch die Meilensteine unserer Nachhaltigkeitsziele zu erreichen.
1 Global Real Estate Sustainability Index
2 Weber, D. (2009, 22. September). Jeder Mieterwechsel zehrt an der Rendite. Handelszeitung. www.handelszeitung.ch/unternehmen/jeder-mieterwechsel-zehrt-der-rendite
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