Schweizer Immobilienmarkt: Direkte Immobilieninvestitionen

Wohnimmobilienmarkt

Die starke Nachfrage prägt weiterhin den Schweizer Mietwohnungsmarkt. Zwar fiel die Nettomigration laut Staatssekretariat für Migration (SEM) im Jahr 2024 mit rund 84 000 Personen niedriger aus als im Vorjahr (99 000), lag jedoch deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt. Gleichzeitig blieb die Wohnbauproduktion mit unter 50 000 neuen Einheiten hinter dem Bedarf zurück. Rechnet man Abrisse und Sanierungen ein, kann das Angebot trotz etwas zunehmender Baugesuche und -bewilligungen nicht mit der Nachfrage Schritt halten.

Dieser Angebotsmangel spiegelt sich in sinkenden Angebotsquoten sowie in der Tatsache, dass sowohl Inflation als auch der Referenzzinssatz weitgehend auf die Mieten übertragen wurden. Laut dem Immobiliendienstleister IAZI stiegen die Wohnungsmieten 2024 im Median um 4.5% – der höchste Zuwachs seit zwei Jahrzehnten. Auch 2025 ist von stabilen Mietpreisen auszugehen, obwohl der Referenzzinssatz am 3. März 2025 von 1.75% auf 1.5% gesenkt wurde. Der daraus resultierende Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von 2.91% kann teilweise durch Inflation und gestiegene Kosten kompensiert werden. Diese Mischung aus sinkenden Zinsen und konstanten Erträgen schlägt sich bereits in den Jahresabschlüssen nieder. Wertberichtigungen sind kaum noch zu beobachten. Die stabile Entwicklung der Diskontsätze sowie die Perspektive sinkender Leerstände und steigender Mieten wirken sich zusätzlich positiv aus.

Gewerbeimmobilien

Auch im Bereich kommerzieller Flächen zeigen sich erste Auswirkungen des neuen Zinsumfelds. Der Markt erlebt eine Zunahme an Transaktionen, unterstützt durch ein nach wie vor solides, wenn auch leicht abnehmendes Beschäftigungswachstum von 1% im vierten Quartal 2024. Die zunehmende Rückkehr vieler Angestellter ins Büro ist ein weiteres positives Signal für den Büromarkt.

Die Fusion von UBS und Credit Suisse hat bisher nur begrenzte Auswirkungen auf das Flächenangebot gezeigt, da laufende Mietverträge bestehen und Flächen anderweitig vergeben wurden. Laut CBRE wird der strukturelle Wandel der Finanzbranche im Raum Zürich zunehmend durch Nachfrage aus der Informations- und Kommunikationstechnologie aufgefangen. In Genf ist ebenfalls ein Rückgang der Angebotsquoten zu beobachten – ein positiver Trend, nachdem Banken wie Pictet, Rothschild und Lombard Odier ihre Flächen bereits zuvor angepasst hatten. Die Geschäftsberichte börsennotierter Immobiliengesellschaften bestätigen die Entwicklung: höhere Mieterträge und konstante Leerstände. Herausfordernd bleibt jedoch die Vermietung älterer Objekte in Randlagen.

Verkaufsflächenmarkt

Der strukturelle Wandel prägt den Einzelhandelsimmobilienmarkt weiter. Laut Handelsverband Schweiz erreichte der Online-Handel 2024 ein Rekordvolumen von CHF 18 Milliarden, was einem Anteil von rund 17% am gesamten Detailhandelsumsatz entspricht. Davon entfielen rund 30% auf ausländische Anbieter. Eine Studie der HSG St. Gallen zeigt zudem, dass chinesische Plattformen wie Temu, Shein und AliExpress in der Schweiz immer beliebter werden und mittlerweile zu den zehn meistgenutzten zählen.

Ein Sonderfall ist der Verkaufsflächenmarkt an der Zürcher Bahnhofstrasse. Laut JLL erreicht dieser mit Spitzenmieten von CHF 10 250/m² jährlich und einer Leerstandsquote von 0% eine europaweit herausragende Position – übertroffen nur von Paris und London.