Marché immobilier suisse : investissements immobiliers directs

Marché de l'immobilier résidentiel

La forte demande continue de caractériser le marché suisse du logement locatif. Certes, selon le Secrétariat d'Etat aux migrations (SEM), la migration nette a été moins importante en 2024 (environ 84 000 personnes) que l'année précédente (99 000), mais elle a été nettement supérieure à la moyenne quinquennale. Dans le même temps, la production de logements est restée inférieure aux besoins, avec moins de 50 000 nouvelles unités. Si l'on tient compte des démolitions et des rénovations, l'offre ne parvient pas à suivre la demande malgré une légère augmentation des demandes de permis de construire et des autorisations de construire.

Ce manque d'offre se reflète dans la baisse des taux d'offre et dans le fait que tant l'inflation que le taux d'intérêt de référence ont été largement répercutés sur les loyers. Selon le prestataire de services immobiliers CIFI, les loyers des logements ont augmenté en 2024 de 4.5% en moyenne – la plus forte hausse depuis deux décennies. En 2025, les loyers devraient également rester stables, bien que le taux d'intérêt de référence ait été abaissé le 3 mars 2025 de 1.75% à 1.5%. Le droit à une réduction de loyer de 2.91% qui en résulte peut être partiellement compensé par l'inflation et l'augmentation des coûts. Ce mélange de baisse des taux d'intérêt et de revenus constants se reflète déjà dans les bilans annuels. Les corrections de valeur ne sont pratiquement plus observables. L'évolution stable des taux d'escompte ainsi que la perspective d'une baisse de la vacance et d'une hausse des loyers ont en outre un effet positif.

Immobilier commercial

Les premiers effets du nouvel environnement de taux d'intérêt se font également sentir dans le secteur des surfaces commerciales. Le marché connaît une augmentation du nombre de transactions, soutenue par une croissance de l'emploi toujours solide, bien qu'en léger recul, de 1% au quatrième trimestre 2024. Le retour croissant de nombreux employés au bureau est un autre signal positif pour le marché des bureaux.

La fusion d'UBS et de Credit Suisse n'a eu jusqu'à présent qu'un impact limité sur l'offre de surfaces, étant donné que des contrats de location en cours existent et que des surfaces ont été attribuées à d'autres. Selon CBRE, la transformation structurelle du secteur financier dans la région de Zurich est de plus en plus compensée par la demande du secteur des technologies de l'information et de la communication. A Genève, on observe également une baisse des taux d'offre – une tendance positive après que des banques telles que Pictet, Rothschild et Lombard Odier aient déjà adapté leurs surfaces auparavant. Les rapports d'activité des sociétés immobilières cotées en bourse confirment cette évolution : des revenus locatifs plus élevés et des taux de vacance constants. La location d'immeubles anciens situés en périphérie reste toutefois un défi.

Marché des surfaces de vente

Les changements structurels continuent de marquer le marché immobilier du commerce de détail. Selon l'Union suisse du commerce, le commerce en ligne a atteint en 2024 un volume record de CHF 18 milliards, ce qui correspond à une part d'environ 17% du chiffre d'affaires total du commerce de détail. Sur ce total, environ 30% étaient le fait de fournisseurs étrangers. Une étude de la HSG Saint-Gall montre en outre que les plateformes chinoises telles que Temu, Shein et AliExpress sont de plus en plus populaires en Suisse et font désormais partie des dix plus utilisées.

Le marché des surfaces de vente de la Bahnhofstrasse à Zurich est un cas particulier. Selon JLL, celui-ci atteint une position exceptionnelle en Europe avec des loyers de pointe de CHF 10 250/m² par an et un taux de vacance de 0% - dépassé seulement par Paris et Londres.