Die ökonomischen Auswirkungen der gross angelegten Quarantänemassnahmen, der Reisebeschränkungen und des Social Distancings zeigen sich in einem starken Abfall der Ausgaben von Konsumentinnen und Konsumenten sowie der Unternehmen bis zum Ende des 2. Quartals, der zu einer Rezession führt. Obwohl der Ausbruch wahrscheinlich in den meisten Regionen der Welt bis zum Ende des 2. Quartals unter Kontrolle sein wird, wird die selbstverstärkende Dynamik einer Rezession zum Tragen kommen und die Krise bis zum Ende des 3. Quartals hinausziehen.
Die Konsumentinnen und Konsumenten bleiben zuhause, Unternehmen verlieren Einnahmen und entlassen Angestellte, die Arbeitslosenquoten steigen stark an. Investitionsverträge und Konkurse schnellen hoch und setzen das Banken- und Finanzsystem unter erheblichen Druck.
Die Geldpolitik wurde folglich im 1. Quartal weiter gelockert, was sich jedoch angesichts der herrschenden Tiefzinssituation nur begrenzt auswirkt. Die bescheidenen finanzpolitischen Reaktionen erweisen sich als ungenügend dafür, den wirtschaftlichen Schaden im 1. und 2. Quartal zu bewältigen. Eine echte Erholung der europäischen und US-amerikanischen Wirtschaft wird erst im 4. Quartal erkennbar werden. Das globale Bruttoinlandsprodukt wird 2020 fallen und Ökonomen äussern sich von Woche zu Woche negativer über das Ausmass des Rückgangs.
Auswirkungen auf Immobilienmärkte
Die Frage lautet: Wie stark wird der Coronavirus-Ausbruch die Nachfrage nach Immobilien beeinträchtigen? Wir glauben, dass dies von zwei Faktoren abhängen wird: von der Dauer des Ausbruchs und davon, ob die Ansteckungsrate unter Kontrolle gebracht werden kann. Wenn die globalen Ansteckungszahlen in den kommenden Monaten den Gipfelwert überschreiten, werden die Konsumentinnen und Konsumenten sowie Unternehmen wahrscheinlich zuversichtlich bleiben und weiter Geld ausgeben und investieren.
Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche betreffen vor allem die Reise- und Gastrobranchen, insbesondere in Gateway-Städten. Grund dafür sind die reduzierten internationalen Reisebewegungen. Die andere negative Auswirkung betrifft den Einzelhandel in populären Touristendestinationen. Die Auswirkungen auf die Kernsektoren der Immobilienbranche, etwa Büro, Einzelhandel im Bereich Lebensmittel und Wohnraum, werden wahrscheinlich weniger schwer ausfallen. Der Einzelhandel im Bereich Lebensmittel erzielt sogar die grössten Umsätze der Geschichte, da die Menschen auf der ganzen Welt Lebensmittel horten. Zudem sind auch Bereiche ohne direkte Verbindung zum BIP, etwa Studenten- und Seniorenwohnungen, Arztpraxen und Lagerräume, weniger stark betroffen. Arztbesuche werden weiter getätigt, die alternde Bevölkerung benötigt Altenpflege, Rezessionen führen typischerweise zu höheren Immatrikulationsquoten in der höheren Bildung usw.
Die Auswirkungen auf die Nachfrage nach industriellen Immobilien könnten gemischt ausfallen. Einerseits könnten Unterbrüche in globalen Versorgungsketten gewisse Lieferungen verzögern. Andererseits könnten Logistikmanager mehr Lagerware beschaffen und in Zukunft eher «just in case» als «just in time» zum Grundsatz machen. Dies ist exakt, was nach dem schweren Erdbeben und dem Tsunami von 2011 in Japan geschehen ist, die die Automobilfertigung massiv gestört haben. Wenn signifikant mehr Corona-Fälle auftauchen, werden die Konsumenten öffentliche Orte meiden. Während Einkaufszentren weniger Laufkundschaft haben oder je nach lokalen Restriktionen geschlossen werden können, steigen die Online-Einkäufe und Heimlieferungen an. Auch dies stützt die Logistikbranche.
Nach tourismusbezogenen Branchen werden Läden in Einkaufsstrassen und Einkaufszentren wahrscheinlich am härtesten getroffen. Um Ladenmieter davon abzuhalten, Konkurs anzumelden, werden die Eigentümer von Einkaufszentren wahrscheinlich ihre Mietvereinbarungen neu verhandeln müssen.
Wir wissen nicht, worin die wirtschaftlichen Auswirkungen genau bestehen werden, ob die Mieter weiterhin Miete bezahlen werden müssen, welche Mieterlasse es geben wird und ob die Versicherungen von Einzelhändlern dazu verpflichtet werden, die ungedeckten Mietkosten zu übernehmen.
Überall auf der Welt begannen die Mieter ab Anfang April, ihre Mieten zögerlicher zu bezahlen. Besonders in der Detailhandelsbranche konnten/wollten Mieter ihre Mieten aufgrund der Ladenschliessungen nicht bezahlen, mit Ausnahme von Supermärkten und Lebensmittelhändlern, die offen blieben.
Im Schnitt bezahlten Mieter aus dem Detailhandel die Hälfte oder weniger ihrer Mieten. Die meisten anderen Mieter sind weniger stark betroffen und bezahlen mindesten 80 % der Mieten, wobei der Wohnungs- und der medizinische Sektor den höchsten Prozentanteil bezahlter Mieten aufweist.
In der Vergangenheit überreagierten börsennotierte Aktien auf unerwartete makroökonomische Vorfälle wie den SARS-Ausbruch und die globale Finanzkrise und erholten sich über die nachfolgenden Monate. Das private Immobiliengeschäft wies typischerweise konstante Renditen und eine bemerkenswerte Stabilität auf. Mit Blick auf die zurzeit verfügbaren Informationen über den Coronavirus-Ausbruch glauben wir, dass es sich mit dem privaten Immobiliengeschäft auch dieses Mal ähnlich verhalten wird. Die Renditen und Erträge des privaten Immobiliengeschäfts sind auch im Vergleich mit festverzinslichen Anlagen nach wie vor attraktiv und bieten eine geringere Volatilität im Vergleich zu den öffentlichen Märkten. Zudem ist der Fremdkapitalanteil im privaten Immobilienmarkt viel geringer (durchschnittlich 22 %) als bei den
börsennotierten Unternehmen (durchschnittlich 37 %).
Auswirkungen auf Bewertungen und Zinssätze
Die meisten Länder haben bereits monetäre und fiskale Stimuli für ihre Wirtschaft eingeführt. Auch die Federal Reserve hat die Zinssätze gesenkt, um liquide Mittel zur Verfügung zu stellen und die wachsenden Risiken für die US-Wirtschaft zu mindern. Tatsächlich sind die langfristigen Zinssätze bereits in den vergangenen Monaten eingebrochen. Als Folge davon zeigt sich die grösste Lücke zwischen den Cap-Rates und den 10-Jahres-Zinssätzen in diesem Zyklus, was das Immobiliengeschäft relativ betrachtet noch attraktiver macht.
Im ersten Quartal dieses Jahres zeigte die Logistikbranche die beste Performance und die entsprechenden Bewertungen stiegen leicht. Der Detailhandel war am stärksten betroffen, wobei im Bereich der Einkaufszentren negative Neubewertungen stattfanden.
Zentralbanken auf der ganzen Welt machen den Eignern von gewerblichen Immobilien ein «Geschenk», indem sie die Zinssätze weiter senken. Dies wird in den tiefsten Hypothekarzinsen für qualitativ hochstehende Kreditnehmer wie Core-Immobilienfonds münden, die wir in unserem Leben je gesehen haben. Das Resultat davon werden tiefere Ausgaben für Zinsen und ein höherer Nettocashflow für Anlagenbesitzer sein.
Das Tiefzinsumfeld regt zudem die Prüfung tieferer Ausstiegsraten an. Umgekehrt besteht im Falle einer Rezession das Risiko, dass die Cap-Rates steigen, weshalb Gutachter auch diesen Faktor in ihre Bewertungen einbeziehen sollten.
Regionale Unterschiede
Da Asien die Region ist, in der das Virus zuerst ausbrach, könnte man annehmen, dass die Auswirkungen dort am schwerwiegendsten seien. Da die Region in den frühen 2000ern jedoch gelernt hat, mit der SARS-Epidemie umzugehen, hat man nun schnell gehandelt und konnte die Krise relativ gut eindämmen. Die Auswirkungen werden deshalb wahrscheinlich weniger schwerwiegend und langanhaltend als in Europa und Nordamerika ausfallen. In Asien wird das erste Quartal wahrscheinlich das schwächste sein, während die Auswirkungen in Europa und Nordamerika bis zum zweiten oder dritten Quartal dieses Jahres anhalten könnten.
Europa und die USA sind die Regionen, die nun im Zentrum der Pandemie stehen. Insbesondere Südeuropa ist schwer betroffen, der Rest Europas zieht jedoch nach und muss energische Massnahmen ergreifen. Viele Länder befinden sich im Lockdown.
Währungen
In Zeiten der Not, wie wir sie heute erleben, fliehen Investoren in sichere Häfen. Einer davon ist der Schweizer Franken. Folglich können die Renditen aus Investitionen in den globalen Immobilienmarkt durch Währungsschwankungen stark beeinflusst werden. Insbesondere waren der Australische Dollar und das Britische Pfund sehr schwach und haben seit dem Beginn der Krise 10 bis 15 % ihres Wertes eingebüsst, was sich nachteilig auf Investoren auswirkt, die sich nicht gegen Währungsrisiken abgesichert haben. Die Absicherung wurde andererseits aufgrund des Sinkens ausländischer Zinssätze, das in den meisten Ländern stärker als in der Schweiz ausfiel, kostengünstiger.
Zitat
Wir beobachten die Entwicklungen in Zusammenhang mit dem SARS-CoV-2-Virus genau. Indem sie Virusausbrüche der Vergangenheit als Orientierung nutzt, sollte die globale Gemeinschaft in der Lage sein, diese herausfordernde Krise zu meistern. Glücklicherweise sind wir in gutem Zustand, mit geringem Angebot und hoher Nachfrage nach Immobilien, hohen Belegungs- und tiefen Schuldenquoten, in diese Phase der Unsicherheit eingetreten. Aufgrund der Unterbrüche in Unternehmen und Betriebsteilen wird das Wachstum des globalen BIP im ersten Halbjahr 2020 wahrscheinlich einen schweren Schlag erleiden, bevor es sich im zweiten Halbjahr 2020 und im nächsten Jahr erholt. Im Gegensatz zu Aktien oder Bonds ist das Immobiliengeschäft tendenziell weniger volatil. Wenn der Ausbruch nicht über längere Zeit anhält oder die Geschäftstätigkeit von Unternehmen und das Alltagsleben der Konsumenten schwerwiegend beeinträchtigt, glauben wir, dass die Auswirkungen auf den privaten Immobilienmarkt verglichen mit vielen anderen Sektoren begrenzt sein sollten. Diese Annahme wird durch Belege aus China gestützt, wo wir bereits eine Rückkehr zur «Normalität» erleben. Im Rest der Welt haben sowohl die Zentralbanken als auch die Regierungen versprochen, alles in ihrer Macht Stehende zu tun, um das Virus und dessen Konsequenzen zu bekämpfen.
Der Core-Immobilienmarkt wird wahrscheinlich weniger stark betroffen sein als Wertschöpfungs- oder opportunistische Strategien, da Übernahmeverpflichtungen geprüft werden müssen. Wie immer wird ein geringerer Fremdkapitalanteil die negativen Auswirkungen von Veränderungen der Bewertungen abfedern, was meist an Core-Strategien deutlich wird. Zudem werden die Renditen der wichtigste Antrieb der positiven Performance sein, wobei Core-Investment-Strategien die höchsten Renditen bieten.
Wenn im Markt erhöhte Unsicherheit herrscht, treten die Vorteile der Diversifizierung am deutlichsten zutage. Auch angesichts der Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten sollte die Performance des privaten Core-Immobiliengeschäfts die Möglichkeit widerspiegeln, kontinuierlich Renditen zu erzielen und den Kapitaldienst zu decken.
Potenzielle Auswirkungen des SARS-CoV-2-Virus auf die globale Immobilienbranche
Bezüglich der Auswirkungen des Virus auf die globale Wirtschaft existieren viele mögliche Szenarien. Inzwischen sinken die Ansteckungsraten in Amerika und Europa. Die asiatischen Länder haben den Gipfelwert schon früher überschritten, die Epidemien in Afrika und Ozeanien sind begrenzt.