Investissements immobiliers indirects

Une forte dynamique de marché

Les baisses de taux d'intérêt de la BNS ont ravivé l'enthousiasme des investisseurs pour les placements immobiliers indirects. Les fonds immobiliers suisses cotés en bourse ont levé CHF 2.2 milliards en 2024, soit le montant le plus élevé des cinq dernières années. Le marché a connu un rebond généralisé, le sentiment des investisseurs se renforçant à mesure que la politique monétaire s'assouplissait.

Perspectives commerciales

2024 a été une année charnière pour l'immobilier suisse coté en bourse, caractérisée par des niveaux d'indices record, des consolidations sectorielles et un engagement accru des investisseurs.

Indice REAL : Un nouveau record historique

L'indice REAL a clôturé l'année 2024 à 3 778.47 points, atteignant un nouveau record historique après avoir gagné +14.2% sur l'année. Les gains les plus importants ont été enregistrés au cours du second semestre de l'année, alimentés par les baisses de taux de la BNS et la réallocation des investisseurs vers des valeurs immobilières défensives.

Parmi les plus performants :

• Zug Estates, Züblin Immobilien et EPIC Suisse ont enregistré des rendements annuels d'environ 30%.
• Swiss Prime Site et PSP Swiss Property ont également enregistré des gains à deux chiffres, bénéficiant de leurs modèles d'entreprise à grande échelle, bien capitalisés et de distributions de dividendes stables.

Indice SWIIT : Les fonds immobiliers cotés en bourse progressent dans un contexte de consolidation du secteur.

L'indice SWIIT a gagné +17.6% en 2024, surperformant les actions suisses en général. Le rallye le plus important a eu lieu au quatrième trimestre 2024 (+7.1%), la confiance des investisseurs s'étant renforcée à la suite des multiples baisses de taux de la BNS.

Les gagnants les plus importants :

• UBS Residentia (+55.0%) et UBS REF Hospitality (+51.3%) ont fait un bond en avant après l'annonce, en novembre, de plusieurs fusions de fonds immobiliers d'UBS et de l'ex-Credit Suisse.
• Helvetica Swiss Commercial Fund (+39.1%) a fait un bond en avant grâce à des cessions d'actifs qui ont amélioré la situation des liquidités et à la confiance retrouvée des investisseurs grâce à une nouvelle équipe de gestion.

Accroissement de la liquidité : augmentation des volumes d'échanges

• Les volumes de transactions des sociétés immobilières cotées sont restés stables à CHF 7.7 milliards en 2024, soit légèrement plus que les CHF 7.5 milliards en 2023. Bien qu'elle reste inférieure aux pics historiques (CHF 10.2 milliards en 2019, CHF 15 milliards en 2020), la tendance positive s'est poursuivie au début de l'année 2025.
• L'activité de négoce de fonds a connu une forte dynamique, avec des volumes de transactions totaux en hausse de +19% en glissement annuel pour atteindre CHF 13.5 milliards en 2024, soutenus par :
  • Augmentation de la levée de capitaux, avec CHF 2.2 milliards de nouvelles émissions – le chiffre le plus élevé des cinq dernières années.
  • L'augmentation des valorisations et de la confiance des investisseurs, qui se traduit par une participation plus forte.
  • L'expansion du marché, avec des cotations de fonds SWIIT passant de 29 en 2015 à 44 d'ici 2024, ainsi qu'une augmentation de la capitalisation globale du marché de CHF 35.8 milliards à CHF 69.8 milliards.

Perspectives du marché et thèmes de négociation pour 2025

En ce qui concerne l'avenir, trois tendances clés sont susceptibles de façonner les marchés immobiliers suisses en 2025 :

• Accélération des augmentations de capital – Les gestionnaires de fonds devraient continuer à profiter de la forte demande des investisseurs pour émettre de nouveaux capitaux, bien que les valorisations élevées puissent tempérer les performances.
• Les tendances à la consolidation se poursuivent – La fusion prévue de Helvetica Swiss Opportunity Fund avec Helvetica Swiss Commercial Fund sera un événement clé qui pourrait stimuler d'autres restructurations dans le secteur.
• Demande des investisseurs pour des actifs résidentiels et logistiques de premier ordre – Les propriétés résidentielles et logistiques bien situées restent des priorités d'investissement.
• Alors que la politique monétaire continue de s'assouplir, l'immobilier reste un secteur stratégique pour les investisseurs en quête de stabilité, de rendement et d'appréciation du capital à long terme.