Marché immobilier suisse : entre solidité persistante et ralentissement de la dynamique

Investissements immobiliers directs

Les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter en 2025. Selon Wüest Partner, les immeubles de placement avec logements locatifs ont renchéri, au troisième trimestre 2025, de 6.9% en glissement annuel (ajusté de la qualité). Les objets commerciaux avec surfaces de bureaux et de retail ont également progressé nettement (+4.1%). La forte disposition des investisseurs à payer témoigne d’une confiance largement partagée dans le marché. Pour 2026, Swiss Finance & Property SA anticipe toutefois un ralentissement de la dynamique des prix.

Les logements locatifs restent rares

Les logements locatifs restent un bien rare : le taux de vacance est en baisse depuis 2020 (juin 2025 : 1.0%) et les loyers proposés comme les loyers de marché poursuivent leur hausse. La migration nette vers la Suisse a légèrement augmenté en octobre, mais avec environ 62 200, elle reste inférieure à 2024 (72 000) et 2023 (83 000). Entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025, les loyers de marché ont progressé au total de 3.6%.

Les différences régionales sont marquées. Alors que le Jura et l’espace alpin enregistrent de légers replis, les loyers dans la région de Zurich ont augmenté de 6.2%. Fahrländer Partner (FPRE) s’attend à une poursuite de la hausse des loyers de marché en 2026, en particulier dans les emplacements centraux et les agglomérations bien desservies. Cette pénurie persistante de logements devrait accroître la pression politique. Plusieurs réglementations en matière de logement sont prévues, et pas uniquement dans les grands centres. Le thème continuera vraisemblablement à alimenter les débats politiques, à remplir les documents de vote et à mobiliser les autorités pendant longtemps.

Au cours des trois premiers trimestres 2025, les rendements directs des immeubles d’habitation collectifs ont reculé, car les prix d’achat ont nettement augmenté. Des revenus locatifs plus élevés n’ont pas permis de compenser cet effet. Les taux d’actualisation se situent à nouveau à un niveau très bas. Le sentiment de marché ressort toutefois très optimiste des enquêtes immobilières : selon un sondage de Fahrländer Partner, 70% des répondants anticipent, sur les douze prochains mois, des valeurs de marché en hausse – voire fortement en hausse – pour les immeubles d’habitation collectifs.

Les bons emplacements restent recherchés sur le marché des bureaux

Le marché des surfaces commerciales est nettement plus hétérogène. Le marché des surfaces de bureaux reste marqué par des tensions : alors que la demande recule surtout dans les agglomérations, de nombreuses villes-centres affichent toujours des besoins élevés et des taux de vacance très bas. Les loyers offerts subissent une pression depuis longtemps à l’échelle suisse. Sur plusieurs années, les loyers de marché présentent une tendance au moins légèrement positive (+11.8%), même si une évolution latérale s’observe sur les deux dernières années (-0.6 %).

FPRE s’attend à des conditions globalement stables en 2026, malgré la pression sur les emplacements périphériques et les bureaux plus anciens.

Des taux bas soutiennent certes les valeurs de marché, mais les impulsions provenant des revenus resteront au mieux modestes. L’emplacement – tout comme la qualité des objets – demeure le facteur clé de succès dans les surfaces de bureaux. Pour les immeubles purement de bureaux, le rendement total provisoire 2025 s’établit à 5.2%, la composante « cash-flow » (3.5%) donnant le ton. À long terme, la demande se concentre sur les meilleurs emplacements, tandis que les sites B et C subissent une pression de reconversion vers l’usage résidentiel. FPRE anticipe globalement une évolution latérale des revenus et des valeurs de marché des immeubles de bureaux en légère hausse.

Le commerce de détail se montre stable

Le marché suisse des surfaces de retail évolue fin 2025 dans un environnement exigeant, mais stable. D’un point de vue cyclique, le commerce de détail souffre d’un moral des consommateurs plus faible et d’un franc fort, ce qui favorise en partie les achats à l’étranger. Malgré une croissance modeste au niveau national, l’offre reste limitée et les prix stables. Cela reflète moins une forte demande qu’un faible volume de nouvelles constructions ainsi que des reconversions ponctuelles du retail vers des surfaces de bureaux.

Pour 2026, des conditions de marché stables sont également attendues dans ce segment des surfaces commerciales. La croissance démographique soutient structurellement le commerce alimentaire, tandis que le non-alimentaire et d’autres segments restent plus difficiles.

Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse demeure robuste, porté par la rareté, des taux bas et un intérêt soutenu des investisseurs. Après des années de fortes hausses de prix, le rythme devrait toutefois progressivement ralentir.

Investissements immobiliers indirects

Les placements immobiliers indirects ont enregistré en 2025 une performance solide, allant de 5% pour les fondations de placement immobilier jusqu’à 23.3% pour les sociétés immobilières. Et ce, malgré des taux d’intérêt stables et des augmentations de capital à des niveaux record.

Les fonds immobiliers ont enregistré, avec 5.1%, leur meilleur résultat trimestriel de l’année, tandis que les sociétés immobilières ont fait encore mieux (+7.8%). Cette dynamique a été portée par une demande très élevée pour les placements immobiliers indirects. Au total, les véhicules de placement ont levé CHF 9 mrd de nouveaux fonds propres, soit 80% au-dessus de la moyenne des cinq dernières années. Les fondations de placement et véhicules de caisses de pension ont été particulièrement actifs ; plus de la moitié des levées de capitaux ont été réalisées directement par des véhicules de placement. De plus, ces émissions étaient souvent largement sursouscrites. Avant même la fin 2025, plus de CHF 1 mrd. de levées de capitaux pour 2026 avaient déjà été annoncées.

Les capitaux levés sont investis sur le marché direct. Et comme, pour chaque franc de fonds propres, s’ajoutent en moyenne environ 15% de financement externe, un peu plus de CHF 10 mrd. ont probablement afflué en 2025 vers le marché direct via des projets de construction et des transactions. La préférence est clairement orientée vers le résidentiel. Les capitaux du segment des caisses de pension se sont dirigés vers des véhicules surpondérant les surfaces résidentielles (environ 65%). Cela conduit inévitablement à une nouvelle hausse des prix sur le marché des transactions, ce qui s’est déjà reflété dans des augmentations de +6,9 % pour les surfaces résidentielles et de +4.1% pour les surfaces commerciales.

Performance sur les marchés mondiaux

Malgré deux nouvelles baisses de taux, les marchés américains n’ont évolué que modérément à la hausse au quatrième trimestre. Sur l’ensemble de l’année, la performance s’est établie à 17.3%, ce qui ne représente, pour un investisseur en francs suisses, qu’un peu moins de 2% en raison de l’évolution des changes.

Les marchés obligataires mondiaux (Bloomberg Global Aggregate Bond Index) ont clôturé l’année à +7.2% en USD. Non couvert en francs suisses, cela se traduit par une perte, le dollar américain ayant cédé 12.7% face au franc suisse.

Performance des actions et obligations suisses

Grâce à l’accord avec les États-Unis obtenu par la délégation suisse à la Maison-Blanche, le marché actions suisse, mesuré par le SMI (+9.6%), s’est nettement redressé au quatrième trimestre. Sur l’ensemble de l’année, la performance atteint 18.0%. Le Swiss Bond Index AAA-BBB a reculé de 0.9% au quatrième trimestre ; depuis le début de l’année, il affiche -0.1%.

Dynamique du secteur immobilier suisse

Les différents segments immobiliers ont évolué positivement :

• Les fonds immobiliers cotés en Suisse (SWIIT Index) ont affiché une performance de 10.6% sur une année.
• Les sociétés immobilières cotées (REAL Index) ont progressé de 23.3% sur une année
• Les fondations de placement immobilières (KGAST Immo-Index), valorisées à la valeur intrinsèque, ont réalisé un rendement de 5%.

Perspectives

Grâce à une demande soutenue, les perspectives pour les placements immobiliers indirects restent favorables. Dès 2025, de nombreux acteurs du marché anticipaient un retour rapide aux taux d'intérêt négatifs. Swiss Finance & Property SA ne partage toujours pas cette évaluation. Un tel scénario ne peut certes pas être totalement exclu, mais les taux directeurs devraient rester proches de zéro dans un avenir prévisible. Compte tenu des agios élevés, il faut continuer à s’attendre à de nombreuses augmentations de capital, ce qui pourrait limiter le potentiel de nouvelles hausses de prix.