Schweizer Immobilienmarkt: Zwischen anhaltender Stärke und nachlassender Dynamik

Direkte Immobilienanlagen

Die Immobilienpreise stiegen auch 2026 weiter. Gemäss Wüest Partner verteuerten sich Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen im 3. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahresquartal qualitätsbereinigt um 6.9%. Auch Geschäftsobjekte mit Büro- und Einzelhandelsflächen legten mit +4.1% deutlich zu. Die hohe Zahlungsbereitschaft der Investoren zeugt von einem breit abgestützten Vertrauen in den Markt. Für 2026 rechnet die Swiss Finance & Property AG allerdings mit einer abflachenden Preisdynamik.

Mietwohnungen bleiben knapp

Mietwohnungen sind ein knappes Gut: Die Leerstandsquote ist seit 2020 im Sinkflug (Juni 2025: 1.0%) und die Angebots- und Marktmieten klettern nach oben. Die Nettomigration in die Schweiz hat im Oktober leicht angezogen, liegt aber mit rund 62 200 hinter den beiden Vorjahren 2024 (72 000) und 2023 (83 000) zurück. Im Zeitraum vom 3. Quartal 2024 bis zum 3. Quartal 2025 legten die Marktmieten insgesamt um 3.6% zu.

Regional fallen die Unterschiede markant aus. Während im Jura und im Alpenraum leichte Rückgänge zu verzeichnen sind, stiegen die Mieten in der Region Zürich um 6.2%. Fahrländer Partner (FPRE) erwartet für 2026 weiter steigende Marktmieten, insbesondere an zentralen Lagen und gut erschlossenen Agglomerationen. Diese anhaltende Wohnraumknappheit dürfte den politischen Druck erhöhen. Mehrere Wohnregulierungen sind geplant und das nicht nur in den grossen Zentren. Das Thema wird noch längere Zeit politische Debatten prägen, Abstimmungsunterlagen füllen und Behörden beschäftigen.

In den ersten drei Quartalen 2025 sind die direkten Renditen von Mehrfamilienhäusern gesunken, weil die Kaufpreise deutlich gestiegen sind. Höhere Mieteinnahmen können diesen Effekt nicht ausgleichen. Die Diskontierungssätze liegen wieder auf sehr tiefem Niveau. Die Stimmungslage ist gemäss aktueller Immobilienumfragen jedoch ausgesprochen optimistisch: Gemäss einer Umfrage von Fahrländer Partner erwarten 70% der Befragten in den kommenden zwölf Monaten steigende oder gar stark steigende Marktwerte von Mehrfamilienhäusern.

Gute Lagen auch auf dem Büromarkt gefragt

Deutlich heterogener zeigt sich der Markt bei den kommerziellen Flächen. Der Büroflächenmarkt ist nach wie vor von einem Spannungsfeld geprägt. Während die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den Agglomerationen rückläufig ausfällt, weisen viele Kernstädte nach wie vor einen hohen Bedarf und sehr tiefe Leerstandquoten auf. Die Angebotsmieten stehen schweizweit schon seit Längerem unter Druck. Bei der Entwicklung der Marktmieten kann über die letzten Jahre ein zumindest leicht positiver Trend ausgemacht werden (+11.8%), wobei es in den letzten beiden Jahren zu einer Seitwärtsbewegung gekommen ist (-0.6%).

FPRE erwartet für 2026 trotz Druck auf periphere Lagen und ältere Büroflächen insgesamt stabile Marktbedingungen.

Tiefe Zinsen stützen zwar die Marktwerte, jedoch kommen von der Ertragsseite höchstens geringe positive Impulse. Die Lage- aber auch die Objektqualitäten sind im Büroflächenbereich weiterhin der entscheidende Erfolgsfaktor. Bei reinen Büroimmobilien liegt die provisorische Gesamtrendite 2025 bei 5.2%, wobei die Cashflowrendite mit 3.5% den Ton angibt. Langfristig konzentriert sich die Nachfrage auf Toplagen, während B- und C-Standorte Umnutzungsdruck zu Wohnzwecken erleben. FPRE erwartet insgesamt seitwärts gerichtete Entwicklungen bei Erträgen und leicht steigende Marktwerte von Büroimmobilien.

Der Schweizer Verkaufsflächenmarkt zeigt sich Ende 2025 in einem herausfordernden, aber stabilen Marktumfeld. Zyklisch betrachtet ist der Detailhandel von schwächerer Konsumentenstimmung und dem starken Franken betroffen, was teilweise zu Einkäufen im Ausland führt. Trotz schweizweit bescheidenem Wachstum bleiben die Angebotsseite des Marktes knapp und die Preise stabil. Dies ist weniger Ausdruck einer starken Nachfrage, sondern vielmehr die Folge eines geringen Neubauvolumens sowie punktueller Umnutzungen von Retail zu Büroflächen. Für 2026 werden auch in diesem Segment der Geschäftsflächen stabile Marktbedingungen erwartet. Die wachsende Bevölkerung stützt strukturell den Food-Handel, während Non-Food und weitere Segmente herausfordernd bleiben.

Detailhandel zeigt sich stabil

Auch der Verkaufsflächenmarkt zeigt sich Ende 2025 stabil, wenn auch unter erschwerten Bedingungen. Eine verhaltene Konsumentenstimmung und der starke Franken belasten den Detailhandel, was teilweise zu Einkaufstourismus führt.

Trotz schweizweit bescheidenem Wachstum bleibt das Angebot knapp und die Preise bleiben stabil. Dies weniger wegen einer starken Nachfrage, sondern eher wegen des geringen Neubauvolumens sowie punktueller Umnutzungen von Retail zu Büroflächen.

Für 2026 werden auch in diesem Segment der Geschäftsflächen stabile Marktbedingungen erwartet. Die wachsende Bevölkerung stützt strukturell den Food-Handel, während Non-Food und weitere Segmente herausfordernd bleiben.

Insgesamt zeigt sich: Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt robust, getragen von Knappheit, tiefen Zinsen und anhaltendem Investoreninteresse. Doch nach Jahren kräftiger Preissteigerungen dürfte das Tempo allmählich nachlassen.

Indirekte Immobilienanlagen

Die indirekten Immobilienanlagen zeichnen sich 2025 durch eine starke Performance von 5% für Immobilienanlagestiftungen bis zu 23.3% für Immobiliengesellschaften aus. Und das trotz stabiler Zinsen und rekordhohen Kapitalerhöhungen.

Die Immobilienfonds konnten mit 5.1% das beste Quartalsresultat im Jahr erzielen und sind von den Immobiliengesellschaften mit +7.8% noch übertrumpft worden. Getrieben wurde dies von einer sehr hohen Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen. Insgesamt wurden von Anlagegefässen CHF 9 Mrd. neues Eigenkapital aufgenommen. Das liegt 80% über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Besonders aktiv waren Anlagestiftungen und Pensionskassenvehikel, mehr als die Hälfte der Kapitalaufnahmen wurde direkt von Anlagegefässen begangen. Zudem waren gerade diese Emissionen oft deutlich überzeichnet. Bereits vor Ende 2025 sind wieder über CHF 1 Mrd. Kapitalaufnahmen für 2026 angekündigt.

Das aufgenommene Kapital fliesst in den direkten Markt. Und da für jeden Franken Eigenkapital im Durchschnitt etwa 15% Fremdkapital dazu kommen, flossen 2025 vermutlich etwas mehr als CHF 10 Mrd. mittels Bauprojekten und Transaktionen in den direkten Markt. Die Präferenz fällt eindeutig zugunsten von Wohnimmobilien aus. Das Kapital im Pensionskassensegment floss in Gefässe, die überdurchschnittlich (zu rund 65%) in Wohnflächen investiert sind. Dies hat unweigerlich zur Folge, dass auf dem Transaktionsmarkt die Preise weiter steigen, was sich mit Erhöhungen von +6.9% für Wohnflächen und +4.1% für kommerzielle Flächen bereits gezeigt hat.

Performance auf den globalen Märkten

Trotz zwei weiteren Zinssenkungen haben sich die US-Märkte im vierten Quartal nur verhalten positiv entwickelt. Über das ganze Jahr resultierte eine ansehnliche Performance von 17.3%, was für den Schweizer Franken Investor aufgrund der Währungsentwicklung lediglich knapp 2% waren.

Die globalen Bondmärkte (Bloomberg Global Aggregate Bond Index) schlossen das Jahr mit +7.2% in USD ab. Nicht abgesichert in Schweizer Franken resultiert ein Verlust, da der US-Dollar gegenüber dem Schweizer Franken 12.7% eingebüsst hat.

Performance der Schweizer Aktien und Anleihen

Dank der Einigung mit den USA, die die Schweizer Delegation im Weissen Haus erwirken konnte, hat sich der Schweizer Aktienmarkt gemessen am SMI-Index (+9.6%) im vierten Quartal deutlich erholt. Über das gesamte Jahr resultiert eine starke Performance von 18.0%. Der Swiss Bond Index AAA-BBB verlor im vierten Quartal 0.9%. Seit Jahresbeginn sind es -0.1%.

Dynamik des Schweizer Immobiliensektors

Die verschiedenen Immobiliensegmente haben sich positiv entwickelt:

• Die an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds (SWIIT Index) verzeichneten seit Jahresbeginn eine Performance von 10.6%.
• Die an der Börse kotierten Immobiliengesellschaften (REAL Index) stiegen um 23.3%.
• Die Immobilienanlagestiftungen (KGAST Immo-Index), die zum inneren Wert notieren, erzielten eine Rendite von 5%.

Ausblick:

Dank der anhaltend hohen Nachfrage bleiben die Aussichten für indirekte Immobilienanlagen gut. Bereits im Jahr 2025 hatten zahlreiche Marktteilnehmer eine rasche Rückkehr zu Negativzinsen erwartet. Die Swiss Finance & Property AG teilt diese Einschätzung weiterhin nicht. Zwar kann ein solches Szenario nicht vollständig ausgeschlossen werden, doch dürften die Leitzinsen auf absehbare Zeit nahe null verharren. Aufgrund der hohen Agios ist weiterhin mit zahlreichen Kapitalerhöhungen zu rechnen, was das Potenzial für weitere Preisanstiege begrenzen könnte.