Revision der Lex Koller: Auswirkungen auf indirekte Immobilienanlagen und den Schweizer Immobilienbestand

Am 15. April 2026 gab der Bundesrat einen Gesetzestext zur Revision der Lex Koller in die Vernehmlassung. Er möchte mit einer Verschärfung den Kauf von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländerinnen und Ausländer weiter einschränken. Neu wären laut dem Gesetzestext auch indirekte Immobilienanlagen betroffen. Ausländische Staatsangehörige dürften künftig nur noch stark eingeschränkt in Immobilienfonds und börsenkotierte Immobiliengesellschaften investieren.

Zum jetzigen Zeitpunkt handelt es sich um einen Vorentwurf. Im Rahmen der Vernehmlassung können sich bis zum 15. Juli 2026 interessierte Kreise dazu äussern und den Vorentwurf auf seine rechtlichen, wirtschaftlichen und praktischen Auswirkungen prüfen.

Vor diesem Hintergrund verfolgt die Swiss Finance & Property Gruppe (SFP Gruppe) die Vernehmlassung mit grosser Aufmerksamkeit und bringt als langjährige Expertin im Schweizer Immobilien- und Kapitalmarkt ihre fachlichen Einschätzungen zum Vorentwurf ein.

Die Rolle der indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz

Ein Ziel der Revision ist es, die Kontrolle über den Schweizer Immobilienmarkt zu wahren. Dieses Ziel kann nur dann wirksam verfolgt und unerwünschte Folgen vermieden werden, wenn die Massnahmen verhältnismässig sind und die wichtige Rolle indirekter Immobilienanlagen bei der Finanzierung des Schweizer Immobilienbestands berücksichtigt wird.  

Viele Immobilien in der Schweiz werden nicht von Einzelpersonen gekauft, sondern sind über indirekte Anlagen finanziert. Dazu gehören zum Beispiel Immobilienfonds oder börsenkotierte Immobiliengesellschaften. Kotierte und kollektive indirekte Immobilienanlagen sind dabei nicht bloss Finanzvehikel. Sie ermöglichen es, Kapital zu bündeln und dieses für den Erwerb, die Entwicklung, die Renovation, den Unterhalt und die langfristige Bewirtschaftung von Immobilien in der Schweiz bereitzustellen. Damit tragen diese Anlagen nicht nur zur Schaffung von Wohnraum bei, sondern auch zur Werterhaltung und schrittweisen Modernisierung des bestehenden Immobilienbestands.

Gerade in der aktuellen Debatte verdient diese Funktion besondere Beachtung. Der Schweizer Markt für kollektiv verwaltete indirekte Immobilienanlagen, investiert über Immobilienfonds, Immobilien-SICAV, Anlagestiftungen und Schweizer Immobiliengesellschaften, unter Ausschluss von Vehikeln mit nur einem Investor, beläuft sich heute unseren Schätzungen nach auf rund CHF 300 Milliarden. Hinzu kommen nach Schätzungen der SFP Gruppe jährlich zwischen CHF 3 Milliarden und CHF 10 Milliarden an zusätzlichem Kapital, welches über Kapitalerhöhungen in den Markt fliesst. Diese Kapitalflüsse sind nicht zu unterschätzen; sie leisten einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung, zur Qualitätssicherung und zur Weiterentwicklung des Schweizer Immobilienbestands.

Bereits heute: Kontrolle bleibt auch bei ausländischen Investoren in Schweizer Hand

Der Schweizer Markt im Bereich der indirekten Immobilienanlagen ist bereits heute weitgehend reguliert und geschützt. Die betreffenden Strukturen sind in der Schweiz organisiert, verwaltet und beaufsichtigt. Die Anleger partizipieren an den wirtschaftlichen Ergebnissen der Vehikel, verfügen jedoch nicht über ein direktes Verfügungsrecht über die Immobilien. Anders als beim direkten Erwerb einer Immobilie verbleiben Investitionsentscheide, Governance und die Ausübung der Rechte bei bewilligten und beaufsichtigten Schweizer Institutionen. Die Kontrolle ist also bereits heute in Schweizer Hand.

Indem der Bundesrat im Vorentwurf neu auch indirekte Immobilienanlagen einbezieht, setzt er den direkten Erwerb von Immobilien und das Halten von Anteilen an indirekten Immobilienvehikeln gleich. Diese Gleichsetzung wird weder der ökonomischen Realität dieser Anlagen noch ihrer Governance und dem regulatorischen Rahmen gerecht.

Komplexe Umsetzung mit weitreichenden Folgen

Hinzu kommen erhebliche praktische Herausforderungen, insbesondere bei kotierten Vehikeln. Kotierte Immobilienfonds und Immobilien-SICAV verfügen nicht zwingend über ein Investoren- oder Aktionärsregister, das eine einfache, laufende und operationell umsetzbare Kontrolle der Investorenstruktur erlauben würde. Die Einführung entsprechender Anforderungen würde den administrativen Aufwand deutlich erhöhen, die Attraktivität dieser Vehikel mindern und unter Umständen sogar deren Kotierung infrage stellen. Die Folgen gingen damit weit über die Frage des ausländischen Kapitals hinaus und würden auch den Marktzugang für inländische Anleger erschweren.

Weniger attraktive Anlagen bedeuten in der Folge auch weniger Kapitalzufluss, das in den Schweizer Immobilienmarkt fliesst. Gerade dieses Kapital ist entscheidend, um neuen Wohnraum zu schaffen, bestehende Gebäude in Stand zu halten und zu modernisieren.

Dieser Punkt ist auch deshalb besonders wichtig, weil diese Anlagen für die energetische Transformation des Gebäudeparks eine zentrale Rolle spielen. Ein Grossteil von ihnen hat klare Ziele zur Reduktion von CO₂-Emissionen bis 2030 und 2050 definiert. Die Erreichung dieser Ziele benötigen erhebliche Investitionen in energetische Sanierungen, Effizienzsteigerungen und die schrittweise Dekarbonisierung des Bestands. Wird der Zugang zu Kapital eingeschränkt, wird es schwieriger, diese Investitionen zu finanzieren. Somit könnte eben jene Transformation ausgebremst werden, die in den kommenden Jahren im Sinne der Nachhaltigkeit beschleunigt werden muss.

Verhältnismässige Lösungen für einen funktionierenden Immobilienmarkt

Die Debatte sollte deshalb in den richtigen Zusammenhang gestellt werden. Eine Ausdehnung der Beschränkungen auf indirekte Immobilienvehikel wird weder den Wohnungsmangel beheben noch andere strukturelle Probleme im Markt lösen. Im Gegenteil, sie könnte bewährte Finanzierungsmechanismen schwächen, die Marktliquidität verringern und Investitionen im bestehenden Immobilienbestand erschweren.

Das Vernehmlassungsverfahren sollte dazu genutzt werden, diese Auswirkungen mit der nötigen Sorgfalt zu prüfen. Es geht nicht darum, den Schutz des Schweizer Immobilienmarkts einer unbeschränkten Offenheit gegenüberzustellen. Entscheidend ist, dass der politische Prozess zu Lösungen führt, die verhältnismässig und praktikabel sind und weiterhin Investitionen ermöglichen, die zur Finanzierung, zum Unterhalt und zur Transformation des Schweizer Immobilienbestands beitragen.